A location you jednoduše nelze postavit dvakrát
Samostatně stojící komerční budova na pozemku o rozloze 1 064 m², s pronajímatelnou plochou 576 m², nepřetržitě provozovaná od roku 1991 jako FKK saunový klub a místo pro prostituci.
Žádná obyčejná komerční nemovitost.
Tato budova je nepřetržitě provozována od roku 1991 jako FKK saunový klub a místo pro prostituci — 35 let na stejném místě. Dispozice, technická infrastruktura a vybavení se v průběhu let vyvíjely speciálně pro toto využití. Každý, kdo zná toto odvětví, ví, co znamená zavedená lokalita s touto historií.
Nemovitost se prodává. Je k dispozici ihned a bude předána bez jakýchkoli nájemních smluv nebo dohod. Kupující ji může provozovat sám, pronajmout ji nebo zřídit jiný komerční koncept. Pronájem vhodnému provozovateli je možný a výslovně vítaný.
Nové místo v tomto odvětví se dnes již nevytváří na rýsovacím prkně. Je potřeba pozemek v komerční zóně bez obytných sousedů, stavební úřad, který podporuje využití podle územního plánu, místnosti, které splňují minimální požadavky zákona o ochraně prostitutek (Prostituiertenschutzgesetz), a protipožární ochrana, která obstojí při kontrole. Vše to zde existuje a funguje po desetiletí.
Pozemek je situován za ulicí. Je přístupný po vlastní příjezdové cestě; dvůr má osm venkovních parkovacích míst plus dvě garážová místa v suterénu. Nikdo nemůže z ulice vidět, kdo přichází a odchází. Diskrétnost zde není frází z brožury, ale důsledkem uspořádání.
Cesta hosta je dobře zavedená: vstup přes parkoviště, schody nahoru k recepci, dále do šatny. Odtud se otevírají dva směry — na stejné úrovni do sedmi pokojů, nebo po mramorovém schodišti do klubové místnosti s barem. Klubová místnost je centrem spodního patra, spojující vířivku, sprchy, nádvoří, kino místnost, zrcadlovou místnost a venkovní prostor.
Zde nejsou uváděny žádné ověřitelné údaje o dosahu nebo návštěvnosti. Každý, kdo vážně kupuje nebo pronajímá, obdrží stávající provozní dokumenty v rámci due diligence.
Bližší pohled
Co by nová stavba ještě musela vytvořit.
Pokoje, sociální zařízení, sauna, vířivka, bar, kino, relaxační místnost a zrcadlová místnost již existují a jsou osvědčené v provozu. Po velkém požáru v roce 2017 byly budova a interiér plně obnoveny; krytý dvůr a obnovená bazénová technologie pocházejí ze stejného období.
- Nepřetržitě provozováno od roku 1991 jako FKK saunový klub a místo pro prostituci — 35 let na stejném místě
- Komerční zóna bez obytných sousedů (územní plán Luckenburg II, právně závazný od 23. ledna 1990)
- Klidná, odlehlá poloha, příjezdová cesta není viditelná z ulice
- 7 pokojů v horním patře s vlastní koupelnou a WC, 2 další pokoje v dolním patře
- Klubovna 56.01 m² s barem 10.26 m², finská sauna 28.56 m², XXL vířivka 27.55 m², bazén se studenou vodou
- Kinosál 27.31 m², zrcadlový sál 21.03 m², dvůr zastřešený v roce 2017 jako relaxační místnost 49.97 m²
- Recepce, šatna 20.95 m² s 20 skříňkami a 40 uzamykatelnými skříňkami, kancelář 17.25 m², kuchyň, společné místnosti
- 8 venkovních parkovacích míst na pozemku plus 2 garážová stání
- Prohlídka požární prevence dne 14. listopadu 2022, všechny závady prokazatelně odstraněny, oficiální uzavření 13. listopadu 2023
- Přístup jako zadní/nepřístupný pozemek dvojitě zajištěn: zapsané věcné břemeno (Baulastenblatt 3557) a pozemková zástava (Grunddienstbarkeit)
- Rezerva stavebních práv: koeficient zastavění 0.8, koeficient podlažních ploch 1.6, max. výška 20 m — aktuálně 809 m² hrubé podlažní plochy
- K dispozici ihned, bez jakýchkoli nájemních smluv — možný vlastní provoz nebo pronájem
Co se převádí — a co ne
Stavební žádost podle § 49 LBO ze dne 25. srpna 2006 existuje pro budovu (architekt Felice Pastorino, Villingen-Schwenningen, projektové číslo 2629, změna užívání kontaktní místnosti na pohostinskou místnost a rozšíření únikové cesty). Pohostinské využití na tomto místě je tedy již dokončený postup, nikoli pouhé prohlášení o záměru.
Naproti tomu povolení podle § 12 zákona o ochraně prostitutek není atributem nemovitosti. Vydává se provozující osobě nebo společnosti, je vázáno na konkrétní obchodní koncept a konkrétní stavební zařízení. Nový provozovatel proto potřebuje vlastní povolení s vlastním obchodním konceptem a vlastní prověrkou spolehlivosti. V Bádensku-Württembersku je příslušným nižším správním úřadem město Villingen-Schwenningen. Povolení a oznamovací povinnosti podle pohostinského, živnostenského, stavebního a imisního práva zůstávají nedotčeny.
Výhoda budovy spočívá právě zde: stavební předpoklady, na nichž obvykle závisí povolovací řízení na novém místě, již existují. To zkracuje cestu vhodnému provozovateli, ale nenahrazuje jeho vlastní řízení.
Požární bezpečnost: dne 14. listopadu 2022 provedl městský úřad pro požární ochranu, ochranu před nebezpečím a civilní ochranu kontrolu požární prevence. Všechny zjištěné nedostatky byly odstraněny a ověřeny; dopisem ze dne 13. listopadu 2023 úřad záležitost uzavřel. Každá ze dvou úrovní má označený nouzový východ vedoucí ven.
Abychom byli upřímní
V roce 2017 budovu poškodil velký požár. Budova a interiér byly následně kompletně zrestaurovány, financovány a řízeny tehdejší provozní společností. Velké části konstrukce jsou proto novější, než naznačuje rok výstavby.
Ocenění tržní hodnoty z roku 2018 zaznamenalo trhliny ve fasádě na severovýchodním a jihovýchodním rohu budovy a klasifikovalo je jako sedací trhliny. To nebylo nikdy dále zkoumáno: žádné otevření stavebních prvků, žádné monitorování trhlin, žádné statické posouzení. Zda je zasaženo samotné zdivo, nebo zda se jedná o poškození vnější omítky, zůstává dodnes nevyřešeno. Strana prodávající považuje poškození omítky za pravděpodobné na základě vnějšího vzhledu, ale výslovně to nezaručuje. Potenciální kupující si mohou nechat rohy zkontrolovat před koupí, na vlastní náklady, vlastním znalcem.
Stejné ocenění uvádělo zanedbanou údržbu, včetně ploché střechy a oken a schodišť. Tento seznam je osm let starý a neodráží aktuální stav. Bude poskytnut vážným potenciálním kupujícím na vyžádání, spolu s důkazy o provedených pracích od té doby.
Čísla, jejich původ a limity prohlášení
Nemovitost bude předána bez jakýchkoli nájemních nebo pachtovních smluv. Naposledy byla budova pronajata za 4 000 € čistého nájmu za měsíc. Tento nájem nebyl úmyslně zvýšen, protože jedna ze dvou stran vlastníka byla zároveň nájemcem. Nejedná se tedy o tržní hodnotu.
Ocenění tržní hodnoty z roku 2018 aplikovalo tržní standardní nájemné 8,20 €/m² pro danou oblast. Na 576 m² to činí zhruba 4 720 € měsíčně, nebo zhruba 56 600 € ročně. V poměru k kupní ceně 848 000 € to představuje hrubý výnos kolem 6,7 procenta — před náklady, bez započtení neobsazenosti nebo nákladů na správu a bez zohlednění vývoje cen od roku 2018. Jedná se o aritmetickou hodnotu z osm let starého ocenění, nikoli o prognózu a nikoli o zaručený atribut.
Strana prodávající považuje nájemné 8 000 € měsíčně za typické pro toto odvětví u nemovitosti tohoto druhu. Jedná se o praktické posouzení, nepodložené srovnávacími údaji, a odkazuje na nájem s probíhajícím provozem.
Náklady na energii, plyn, vodu a elektřinu v současné době činí 1 940 € měsíčně prostřednictvím městských služeb Villingen-Schwenningen. Spotřeba naposledy činila zhruba 85 500 kWh zemního plynu a zhruba 19 800 kWh elektřiny ročně; roční vyúčtování je k dispozici. Na základě zkušeností provozovatele lze podnik provozovat se dvěma lidmi — údaj z minulé praxe, nikoli auditovaná obchodní metrika.
Villingen-Schwenningen — průmyslová zóna Luckenburg II
S 89 477 obyvateli (k červnu 2026) je Villingen-Schwenningen největším městem v okrese Schwarzwald-Baar, regionálním centrem a univerzitním městem. Nemovitost se nachází v městské části Schwenningen v průmyslové zóně podle územního plánu Luckenburg II, právně závazného od 23. ledna 1990.
Komerční spíše než obytní sousedé znamenají v praxi žádné spory ohledně otevírací doby, dodávek nebo večerního provozu. V obcích s více než 50 000 obyvateli nelze prostituci plošně vyloučit ani nařízením o omezené zóně.
Spojení: dálnice A81, křižovatka Villingen-Schwenningen, zhruba 8 km a asi 10 minut jízdy. Železniční stanice Schwenningen (Neckar) zhruba 7 až 8 minut jízdy. Stuttgart zhruba 105 km. Spádová oblast: Rottweil, Tuttlingen, Donaueschingen, rozšiřující se směrem k Bodamskému jezeru a švýcarské hranici. Vzdálenosti jsou přibližné, doby jízdy závisí na provozu.
Stavební práva a rezerva: koeficient zastavěnosti 0,8, koeficient podlažní plochy 1,6, maximální výška budovy 20 metrů. Teoreticky to umožňuje zhruba 851 m² zastavitelné plochy a zhruba 1 702 m² podlažní plochy; v současné době existuje 809 m² hrubé podlažní plochy. Nejedná se o oblast sanace ani o památkově chráněnou budovu, žádný zápis v registru kontaminovaných lokalit. Pro konkrétní projekt se doporučuje písemný předběžný stavební dotaz.
Kupující získá
- Pozemek o rozloze 1 064 m² v komerční zóně, kde je toto využití podporováno územním plánováním.
- Budovu z velké části obnovenou po požáru v roce 2017, s uzavřeným řízením požární bezpečnosti.
- Volba mezi vlastním provozem, pronájmem nebo jiným komerčním konceptem.
- Rezerva stavebních práv pro rozšíření nebo další podlaží — v současné době je využívána zhruba polovina povolené podlahové plochy.
Nájemce získá
- Lokalita zavedená od roku 1991, spíše než jméno, které nikdo ještě nezná.
- Připravené pokoje: sedm pokojů v horním patře s vlastní koupelnou a WC, dva další pokoje v dolním patře, plus sauna, vířivka, sprchy, bar, klubovna, kino, zrcadlová místnost, relaxační místnost.
- Dispozice, která umožňuje krátké vzdálenosti a lze ji proto provozovat s malým počtem personálu.
- Časová výhoda oproti novému otevření, kde by renovace, povolení a budování vztahů s hosty začínaly od nuly.
Jiné využití
Budova je přizpůsobena svému předchozímu využití, ale není na něj vázána. Devět pokojů, sedm z nich s vlastní koupelnou a WC, plus klubovna, bar, kuchyně, wellness zóna a dostatek parkovacích míst tvoří základní strukturu, která se hodí i pro ubytování a související koncepty: ubytování pro dělníky, penzion, servisované apartmány, hostinec, krátkodobé pronájmy, wellness nebo pořádání akcí. Zda je taková změna využití schválitelná, se rozhoduje případ od případu, nikoli v inzerátu. Správným prvním krokem je předběžný stavební dotaz u města.
Všechna data na první pohled
- Typ nemovitosti
- Samostatně stojící komerční budova na vlastním pozemku, klasifikovaná v energetickém průkazu v kategorii budov hotely a penziony
- Předchozí využití
- Nepřetržitě provozováno od roku 1991 jako FKK saunový klub a místo pro prostituci, tj. 35 let na stejném místě
- Location
- Villingen-Schwenningen, čtvrť Schwenningen, komerční zóna, klidná, odlehlá poloha
- Land
- 1,064 m², parcela 6431/3, pozemková kniha Schwenningen č. 4429, místní soud Villingen-Schwenningen
- Area
- 575.59 m² pronajímatelné plochy dle standardu gif, zaokrouhleno na 576 m²; 809 m² hrubé podlažní plochy
- Layout
- Suterén a přízemí ve svahu; spodní patro je na západní straně v úrovni terénu a má vlastní východ
- Rooms
- 9 pokojů. Sedm pokojů v horním patře, všechny s vlastní koupelnou a WC. Dva pokoje v dolním patře se společným sociálním zařízením
- Ostatní místnosti
- Klubovna 56,01 m², bar 10,26 m², finská sauna 28,56 m², XXL vířivka 27,55 m², wellness místnost 18,18 m², bazének se studenou vodou a sprchy pro hosty, kinosál 27,31 m², zrcadlový sál 21,03 m², krytý dvůr 49,97 m², recepce, šatna 20,95 m², kancelář 17,25 m², kuchyně, společné místnosti, sluneční terasa, skladovací a technické místnosti
- Parking
- 8 venkovních parkovacích míst na pozemku plus 2 garážová stání
- Rok výstavby
- 1980 dle znaleckého posudku, přístavby v letech 1994 a 2012, fiktivní rok výstavby dle posudku 1991
- Heating
- Plynové ústřední topení, generátor tepla z roku 2007, zemní plyn třída E
- Stavební práva
- Územní plán Luckenburg II od 23. ledna 1990, komerční zóna, koeficient zastavění 0,8, koeficient podlažních ploch 1,6, maximální výška 20 m
- Požární bezpečnost
- Prohlídka požární prevence dne 14. listopadu 2022, všechny závady prokazatelně odstraněny, oficiální uzavření dne 13. listopadu 2023
- Access
- Zadní/nepřístupný pozemek, zajištěný zapsaným věcným břemenem (Baulastenblatt 3557) a zapsaným pozemkovým dluhem
- Provozní náklady
- 1 940 € měsíčně za energie, plyn, vodu a elektřinu prostřednictvím městských služeb Villingen-Schwenningen
- Kupní cena
- €848,000
- Commission
- Provize kupujícího až do výše 5,95 % vč. DPH z kupní ceny, dle zprostředkovatelské smlouvy
- Availability
- Ihned, bez jakýchkoli nájemních smluv
Průkaz energetické náročnosti budovy
- Typ průkazu
- Průkaz energetické náročnosti pro nebytové budovy dle §§ 79 a násl. GEG, vydáno 19.04.2024, platné do 18.04.2034, registrační číslo BW-2024-005055151
- Kategorie budovy
- Hotely a penziony (primární využití dle energetického průkazu), celá budova
- Konečná spotřeba energie, teplo
- 141.8 kWh/(m²·a) — teplá voda zahrnuta, chlazení nezahrnuto
- Konečná spotřeba energie, elektřina
- 34.4 kWh/(m²·a)
- Primární nosič energie
- Zemní plyn třídy E pro vytápění a teplou vodu
- Rok výstavby dle energetického průkazu
- Budova 1984 · zdroj tepla 2007
- Čistá podlahová plocha dle certifikátu
- 576.0 m² (vytápěná plocha)
- Primární spotřeba energie
- 217.8 kWh/(m²·a)
- Emise skleníkových plynů
- 53.3 kg ekvivalentu CO₂/(m²·a)
- Srovnávací hodnoty pro kategorii budovy
- Teplo 162 kWh/(m²·a) · elektřina 15 kWh/(m²·a)
- Větrání / chlazení
- Okenní větrání, žádný klimatizační systém podléhající kontrole
- Vydáno
- Ingenieurbüro Rosenfelder, Dipl.-Bauing. (FH) Rainer Rosenfelder, Tannenweg 35, 78056 VS-Schwenningen, Germany
Třída energetické účinnosti není na certifikátu uvedena ani není vyžadována v inzerátech pro nebytové budovy. Energetický certifikát slouží pouze pro informační účely; skutečná spotřeba se liší v závislosti na počasí a užívání. Doporučení k modernizaci od vydavatele: vyměnit okna za trojskla a zateplit v současnosti nezateplené fasádní plochy.
Vyžádejte si dokumenty nebo zajistěte prohlídku.
Dostupné dokumenty: energetický certifikát, znalecký posudek tržní hodnoty, architektonické plány, údaje o parcele a katastru nemovitostí, informace o stavebních právech a korespondence týkající se protipožární kontroly. Tyto jsou poskytnuty po krátkém rozhovoru a ověření totožnosti.
Ihr persönlicher Ansprechpartner
Immobilienmakler · über 30 Jahre Erfahrung
Sonderimmobilien verlangen Diskretion. Unterlagen und Besichtigungstermine ausschließlich nach persönlicher Rücksprache und Legitimation.
Kupní cena 848 000 € · Provize kupujícího až do výše 5,95 % vč. DPH z kupní ceny dle zprostředkovatelské smlouvy · Nemovitost č. VS-SONDER-2026
Povinná zveřejnění realitního makléře
Kliknutím rozbalíte.