Koupit a prodat nemovitost v červené čtvrti

Tento pojem zahrnuje velmi odlišné typy nemovitostí: nevěstince a domy s individuálním pronájmem pokojů, naturistické a saunové kluby s wellness zařízeními, noční kluby a table-dance podniky s licencí na stravování, erotická masážní studia v komerčních jednotkách a hotely pro krátkodobé pobyty. Společné mají to, že jejich využití je v územním plánování považováno za odlišný typ komerční činnosti, typicky povolený pouze v komerční nebo průmyslové zóně.

Pro hodnotu není důležitá značka, ale kombinace přípustnosti lokality, stavebního uspořádání a zavedené historie. Budova, která na stejném místě funguje desítky let a je známá úřadům, má výchozí pozici, kterou je téměř nemožné replikovat novou stavbou.

Aktuálně v nabídce je samostatně stojící komerční budova ve Villingen-Schwenningen: 576 m² pronajímatelné plochy na pozemku o rozloze 1 064 m² ve vlastnictví, devět pokojů, sedm z nich s vlastní koupelnou a WC, plus finská sauna, XXL vířivka, ochlazovací bazén, bar, klubovna, kinosál, zrcadlový sál, krytý vnitřní dvůr, osm parkovacích míst a dvě garážová stání. Budova je nepřetržitě provozována od roku 1991 jako naturistický saunový klub a nevěstinec a je bez stávajících nájemních smluv. Kupní cena 848 000 €.

Tvrzení o výnosech v tomto odvětví by měla být posuzována s opatrností. Pokud nájemné probíhalo mezi spřízněnými stranami, neodráží tržní hodnotu. Pokud jsou uváděny údaje provozovatele, jsou obecně neověřené. Takové údaje do našich podkladů nekontrolujeme a pokud je uvádíme, identifikujeme jejich zdroj.

Smysl má dvojí pohled: nemovitost jako komerční aktivum s místním tržním nájmem a tržním multiplikátorem na jedné straně a zvláštní hodnota zavedené lokality na straně druhé. Rozdíl mezi těmito dvěma je předmětem jednání a zužuje se, jakmile je podnik v provozu.

Provozní náklady jsou často podceňovány. Wellness zóny, vířivky, sauny a trvalé osvětlení produkují spotřebu energie daleko nad rámec srovnatelných kancelářských prostor. Tyto údaje patří do každého výpočtu před jakoukoli diskusí o nájemném.

Zákon o ochraně prostitutek (ProstSchG): požadavek na povolení specifické pro provozovatele, s požadavky na prostory a obchodní koncept. Stavební právo: přípustnost závisí na místním územním plánu (Bebauungsplan) a typu zóny. Zákon o stravování: platí, jakmile se podávají nápoje nebo jídlo. Požární bezpečnost: protipožární kontroly jsou pro tento typ užívání rutinou, nikoli výjimkou.

Pro stranu nemovitosti to znamená, že se neprodává samotné povolení, ale předpoklad pro to, aby bylo vůbec možné o něj požádat. Jasné vysvětlení tohoto rozdílu je pro nás součástí marketingového procesu a chrání obě strany před spory po dokončení.

Nemovitosti v červené čtvrti jsou hledány prostřednictvím vyhledávání jako koupit nemovitost v červené čtvrti, prodat podnik v červené čtvrti, koupit klubovou nemovitost nebo nemovitost v milie. Co spojuje hledače, je to, že na velkých portálech prakticky nic nenajdou, protože tyto nemovitosti se tam záměrně neobjevují.

Pro prodávající to znamená, že problémem není dosah, ale přístup. Pro kupující to znamená najít někoho, komu jsou tyto nemovitosti vůbec předány. Přijímáme profily vyhledávání, odpovídající regionu, rozpočtu, preferovanému typu nemovitosti a statusu provozovatele, a ozveme se, když se nemovitost hodí.