Comprar y vender una propiedad de zona roja

El término abarca tipos de propiedad muy diferentes: burdeles y casas de apartamentos con alquiler de habitaciones individuales, clubes naturistas y de sauna con instalaciones de bienestar, discotecas y locales de table dance con licencia de restauración, estudios de masajes eróticos en unidades comerciales y hoteles de corta estancia. Lo que tienen en común es que el uso se trata en el derecho urbanístico como un tipo distinto de operación comercial, típicamente permisible solo en una zona comercial o industrial.

Lo que importa para el valor no es la etiqueta, sino la combinación de la permisibilidad del sitio, la disposición estructural y un historial establecido. Un edificio que ha operado en la misma ubicación durante décadas y es conocido por las autoridades tiene una posición de partida casi imposible de replicar con una nueva construcción.

Actualmente en oferta se encuentra un edificio comercial independiente en Villingen-Schwenningen: 576 m² de superficie alquilable en una parcela de 1.064 m² en propiedad, nueve habitaciones, siete de ellas con baño y WC en suite, además de una sauna finlandesa, un jacuzzi XXL, una piscina de inmersión fría, un bar, una sala de club, una sala de cine, una sala de espejos, un patio interior cubierto, ocho plazas de aparcamiento y dos plazas de garaje. El edificio ha funcionado continuamente desde 1991 como club de sauna naturista y establecimiento de prostitución y está libre de arrendamientos o alquileres existentes. Precio de compra €848.000.

Las afirmaciones de rendimiento en esta industria deben tratarse con precaución. Cuando el alquiler ha sido entre partes relacionadas, no refleja un valor de mercado. Cuando se citan cifras del operador, generalmente no están verificadas. No incluimos tales cifras en nuestros detalles sin verificar, e identificamos su fuente cuando las citamos.

Una doble perspectiva tiene sentido: la propiedad como un activo comercial con un alquiler de mercado local y un multiplicador estándar de mercado por un lado, y el valor especial de la ubicación establecida por el otro. La brecha entre ambos es una cuestión de negociación, y se reduce una vez que el negocio está en marcha.

Los costos operativos a menudo se subestiman. Las áreas de bienestar, jacuzzis, saunas e iluminación permanente producen un consumo de energía muy superior al de un espacio de oficina comparable. Estas cifras deben incluirse en cada cálculo antes de cualquier discusión sobre el alquiler.

Ley de Protección de Prostitutas (ProstSchG): requisito de permiso específico del operador, con requisitos para las habitaciones y el concepto de negocio. Derecho de construcción: la permisibilidad depende del plan de desarrollo local (Bebauungsplan) y del tipo de zona. Derecho de restauración: se aplica tan pronto como se sirven bebidas o alimentos. Seguridad contra incendios: las inspecciones de prevención de incendios son rutinarias para este tipo de uso, no la excepción.

Para la parte de la propiedad, esto significa que lo que se vende no es el permiso en sí, sino la condición previa para poder solicitar uno. Explicar claramente esta distinción es, para nosotros, parte del proceso de comercialización, y protege a ambas partes de disputas después de la finalización.

Las propiedades de zona roja se buscan a través de búsquedas como comprar una propiedad de zona roja, vender un negocio de zona roja, comprar una propiedad de club o propiedad de ambiente. Lo que une a los buscadores es que prácticamente no encuentran nada en los grandes portales, porque estas propiedades deliberadamente no aparecen allí.

Para los vendedores, eso significa que el alcance no es el problema, el acceso sí lo es. Para los compradores, significa encontrar a alguien a quien realmente se le entregan estas propiedades. Asumimos perfiles de búsqueda, haciendo coincidir la región, el presupuesto, el tipo de propiedad preferido y el estado del operador, y nos ponemos en contacto cuando una propiedad encaja.