Acheter & vendre un bien immobilier du milieu rouge

Le terme couvre des types de propriétés très différents : maisons closes et maisons de passe avec location de chambres individuelles, clubs naturistes et saunas clubs avec installations de bien-être, boîtes de nuit et établissements de danse avec licence de restauration, studios de massage érotique dans des unités commerciales, et hôtels de courte durée. Ce qu'ils ont en commun, c'est que l'usage est traité en droit de l'urbanisme comme un type distinct d'opération commerciale, généralement autorisé uniquement dans une zone commerciale ou industrielle.

Ce qui compte pour la valeur n'est pas l'étiquette mais la combinaison de la permissibilité du site, de la disposition structurelle et d'un historique établi. Un bâtiment qui a fonctionné au même endroit pendant des décennies et qui est connu des autorités a une position de départ presque impossible à reproduire avec une nouvelle construction.

Actuellement proposé, un immeuble commercial indépendant à Villingen-Schwenningen : 576 m² de surface locative sur un terrain en pleine propriété de 1 064 m², neuf pièces, dont sept avec salle de bain et WC attenants, plus un sauna finlandais, un bain à remous XXL, un bassin d'eau froide, un bar, une salle de club, une salle de cinéma, une salle miroir, une cour intérieure couverte, huit places de parking et deux places de garage. Le bâtiment est exploité en continu depuis 1991 comme club de sauna naturiste et établissement de prostitution et est libre de baux ou de locations existants. Prix d'achat 848 000 €.

Les affirmations de rendement dans cette industrie doivent être traitées avec prudence. Lorsque le loyer a été payé entre parties liées, il ne reflète pas une valeur marchande. Lorsque des chiffres d'opérateur sont cités, ils ne sont généralement pas vérifiés. Nous n'incluons pas de tels chiffres dans nos descriptifs sans vérification, et nous identifions leur source lorsque nous les citons.

Une double approche est judicieuse : la propriété comme actif commercial avec un loyer de marché local et un multiplicateur standard du marché d'une part, et la valeur spéciale de l'emplacement établi d'autre part. L'écart entre les deux est une question de négociation, et il se réduit une fois que l'entreprise est opérationnelle.

Les coûts d'exploitation sont souvent sous-estimés. Les espaces bien-être, les jacuzzis, les saunas et l'éclairage permanent entraînent une consommation d'énergie bien supérieure à celle d'un espace de bureau comparable. Ces chiffres doivent figurer dans chaque calcul avant toute discussion sur le loyer.

Loi sur la protection des prostituées (ProstSchG) : exigence de permis spécifique à l'opérateur, avec des exigences pour les locaux et le concept commercial. Droit de la construction : la permissibilité dépend du plan d'aménagement local (Bebauungsplan) et du type de zone. Droit de la restauration : s'applique dès que des boissons ou de la nourriture sont servies. Sécurité incendie : les inspections de prévention des incendies sont routinières pour ce type d'utilisation, pas l'exception.

Pour la propriété, cela signifie que ce qui est vendu n'est pas le permis lui-même, mais la condition préalable pour pouvoir en faire la demande. Expliquer clairement cette distinction fait partie, pour nous, du processus de commercialisation, et cela protège les deux parties des litiges après la finalisation.

Les propriétés de quartier rouge sont recherchées via des requêtes telles que acheter une propriété de quartier rouge, vendre une entreprise de quartier rouge, acheter une propriété de club, ou propriété de milieu. Ce qui unit les chercheurs, c'est qu'ils ne trouvent pratiquement rien sur les grands portails, car ces propriétés n'y apparaissent délibérément pas.

Pour les vendeurs, cela signifie que la portée n'est pas le problème, l'accès l'est. Pour les acheteurs, cela signifie trouver quelqu'un à qui ces propriétés sont réellement proposées. Nous prenons en charge les profils de recherche, en faisant correspondre la région, le budget, le type de propriété préféré et le statut de l'opérateur, et nous prenons contact lorsqu'une propriété correspond.