Koop & verkoop een red-light pand

De term omvat zeer verschillende pandtypen: bordelen en loopbordelen met individuele kamerverhuur, naturisten- en saunaclubs met wellnessfaciliteiten, nachtclubs en table-dance gelegenheden met een horecavergunning, erotische massagestudio's in commerciële eenheden, en short-stay hotels. Wat ze gemeen hebben, is dat het gebruik in het bestemmingsplan wordt behandeld als een apart type commerciële exploitatie, doorgaans alleen toegestaan in een bedrijfs- of industriezone.

Wat telt voor de waarde is niet het label, maar de combinatie van de toelaatbaarheid van de locatie, de structurele indeling en een gevestigde staat van dienst. Een gebouw dat al decennia op dezelfde locatie opereert en bekend is bij de autoriteiten, heeft een uitgangspositie die met nieuwbouw vrijwel onmogelijk te repliceren is.

Momenteel te koop is een vrijstaand bedrijfspand in Villingen-Schwenningen: 576 m² verhuurbaar oppervlak op een perceel van 1.064 m² eigengrond, negen kamers, waarvan zeven met eigen badkamer en toilet, plus een Finse sauna, een XXL whirlpool, een koudwaterbad, een bar, een clubruimte, een bioscoopzaal, een spiegelkamer, een overdekte binnenplaats, acht parkeerplaatsen en twee garageplaatsen. Het gebouw is sinds 1991 onafgebroken in gebruik als naturistensaunaclub en prostitutiebedrijf en is vrij van bestaande huur- of pachtovereenkomsten. Koopprijs €848.000.

Rendementsclaims in deze branche moeten met voorzichtigheid worden behandeld. Waar huur tussen gerelateerde partijen heeft gelopen, weerspiegelt dit geen marktwaarde. Waar exploitantcijfers worden genoemd, zijn deze over het algemeen niet geverifieerd. Wij nemen dergelijke cijfers niet ongecontroleerd op in onze gegevens, en we vermelden de bron wanneer we ze wel citeren.

Een dubbele benadering is zinvol: het pand als commercieel activum met lokale markthuur en een marktconforme multiplier enerzijds, en de speciale waarde van de gevestigde locatie anderzijds. Het verschil tussen beide is een kwestie van onderhandeling, en het wordt kleiner zodra de exploitatie op gang is.

Exploitatiekosten worden vaak onderschat. Wellnessruimtes, bubbelbaden, sauna's en permanente verlichting produceren een energieverbruik dat ver boven dat van vergelijkbare kantoorruimte ligt. Deze cijfers horen in elke berekening thuis voordat er over huur wordt gesproken.

Prostitutiebeschermingswet (ProstSchG): exploitantspecifieke vergunningsplicht, met eisen voor ruimtes en bedrijfsconcept. Bouwrecht: toelaatbaarheid afhankelijk van het lokale bestemmingsplan (Bebauungsplan) en zonetype. Horecawet: van toepassing zodra drankjes of eten worden geserveerd. Brandveiligheid: brandpreventie-inspecties zijn routine voor dit type gebruik, niet de uitzondering.

Voor de vastgoedkant betekent dit dat wat wordt verkocht niet de vergunning zelf is, maar de voorwaarde om überhaupt een vergunning te kunnen aanvragen. Het duidelijk uitleggen van dit onderscheid is voor ons onderdeel van het marketingproces, en het beschermt beide partijen tegen geschillen na de voltooiing.

Red-light panden worden gezocht via zoekopdrachten zoals 'koop een red-light pand', 'verkoop een red-light bedrijf', 'koop een clubpand' of 'milieupand'. Wat de zoekers verenigt, is dat ze praktisch niets vinden op de grote portals, omdat deze panden daar bewust niet verschijnen.

Voor verkopers betekent dat dat bereik niet het probleem is, maar toegang. Voor kopers betekent het dat ze iemand moeten vinden die deze panden überhaupt aangeboden krijgt. Wij nemen zoekprofielen aan, matchen regio, budget, voorkeurspandtype en exploitatiestatus, en nemen contact op wanneer een pand past.