A location you kan eenvoudigweg niet twee keer bouwen

Dit gebouw wordt sinds 1991 ononderbroken geëxploiteerd als FKK-saunaclub en prostitutiegelegenheid — 35 jaar op dezelfde locatie. Indeling, technische infrastructuur en inrichting zijn in de loop der jaren specifiek rond dit gebruik gegroeid. Iedereen die de branche kent, weet wat een gevestigde locatie met deze geschiedenis betekent.

Het pand wordt verkocht. Het is per direct beschikbaar en wordt vrij van huur- of pachtovereenkomsten opgeleverd. Een koper kan het zelf exploiteren, verhuren of een ander commercieel concept opzetten. Verhuur aan een geschikte exploitant is mogelijk en expliciet welkom.

Een nieuwe locatie in deze branche wordt tegenwoordig niet meer op de tekentafel gecreëerd. Het vereist een perceel in een bedrijfszone zonder woonbuurt, een bouwtoezicht dat het gebruik planologisch ondersteunt, ruimtes die voldoen aan de minimumvereisten van de Prostitutiebeschermingswet (Prostituiertenschutzgesetz), en brandbeveiliging die een inspectie doorstaat. Dit alles is hier aanwezig en functioneert al decennia.

Het perceel ligt terug achter de straat. Het is bereikbaar via een eigen oprit; de binnenplaats heeft acht open parkeerplaatsen plus twee garageplaatsen in het souterrain. Niemand kan vanaf de straat zien wie er komt en gaat. Discretie is hier geen brochurefrase, maar een gevolg van de indeling.

Het pad van de gast is goed ingeburgerd: toegang via de parkeerplaats, trap naar de receptie, door naar de kleedkamer. Vanaf daar openen zich twee richtingen — op hetzelfde niveau naar de zeven kamers, of via de marmeren trap naar de clubruimte met de bar. De clubruimte is het knooppunt van de benedenverdieping en verbindt de whirlpool, douches, binnenplaats, bioscoopzaal, spiegelzaal en buitenruimte.

Er worden hier geen verifieerbare bereik- of bezoekersaantallen geclaimd. Iedereen die serieus koopt of huurt, krijgt de bestaande operationele documenten te zien als onderdeel van de due diligence.

Het pand wordt vrij van huur- of pachtovereenkomsten opgeleverd. Meest recentelijk werd het gebouw verhuurd voor €4.000 netto koud per maand. Die huurprijs werd bewust niet verhoogd omdat een van de twee eigenaarspartijen ook de huurder was. Het is daarom geen marktwaarde.

De marktwaardetaxatie uit 2018 hanteerde een marktconforme huurprijs van €8,20/m² voor de omgeving. Over 576 m² komt dat neer op ongeveer €4.720 per maand, of ongeveer €56.600 per jaar. Relatief ten opzichte van de aankoopprijs van €848.000, komt dat neer op een bruto rendement van ongeveer 6,7 procent — vóór kosten, zonder rekening te houden met leegstand of beheerkosten, en zonder rekening te houden met prijsontwikkelingen sinds 2018. Dit is een rekenkundig cijfer uit een acht jaar oude taxatie, geen prognose en geen gegarandeerde eigenschap.

De verkopende partij acht een huurprijs van €8.000 per maand typisch voor de branche voor een pand van dit type. Dit is een praktische inschatting, niet ondersteund door vergelijkende gegevens, en verwijst naar een huurovereenkomst met een lopende exploitatie.

Energie, gas, water en elektriciteit bedragen momenteel €1.940 per maand via de gemeentelijke nutsbedrijven van Villingen-Schwenningen. Het verbruik bedroeg meest recentelijk ongeveer 85.500 kWh aardgas en ongeveer 19.800 kWh elektriciteit per jaar; de jaarafrekening is beschikbaar. Op basis van de ervaring van de exploitant kan het bedrijf worden gerund met twee personen — een cijfer uit de praktijk, geen gecontroleerde bedrijfsprestatie-indicator.