A location you on ne peut tout simplement pas construire deux fois

Ce bâtiment est exploité sans interruption depuis 1991 comme club sauna FKK et lieu de prostitution — 35 ans au même endroit. L'agencement, l'infrastructure technique et l'aménagement ont évolué au fil des ans spécifiquement autour de cet usage. Quiconque connaît l'industrie sait ce que signifie un emplacement établi avec cette histoire.

La propriété est à vendre. Elle est disponible immédiatement et sera remise libre de tout contrat de bail ou de location. Un acheteur peut l'exploiter lui-même, la louer ou établir un autre concept commercial. La location à un opérateur approprié est possible et explicitement bienvenue.

Un nouvel emplacement dans cette industrie n'est plus créé sur la planche à dessin aujourd'hui. Il nécessite un terrain dans une zone commerciale sans voisins résidentiels, une autorité de construction qui soutient l'utilisation en vertu du droit de l'urbanisme, des pièces qui répondent aux exigences minimales de la loi sur la protection des prostituées (Prostituiertenschutzgesetz), et une protection incendie qui résiste à l'inspection. Tout cela existe ici et fonctionne depuis des décennies.

Le terrain est en retrait de la rue. Il est accessible par sa propre allée ; la cour dispose de huit places de parking extérieures plus deux places de garage au sous-sol. Personne ne peut voir depuis la rue qui vient et qui va. La discrétion ici n'est pas une phrase de brochure mais une conséquence de l'agencement.

Le chemin du client est bien établi : entrée par le parking, escaliers menant à la réception, puis au vestiaire. De là, deux directions s'ouvrent — au même niveau vers les sept chambres, ou par l'escalier en marbre vers la salle du club avec le bar. La salle du club est le centre du niveau inférieur, reliant le bain à remous, les douches, la cour, la salle de cinéma, la salle des miroirs et l'espace extérieur.

Aucune portée vérifiable ni chiffre de visiteurs ne sont revendiqués ici. Quiconque achète ou loue sérieusement se verra présenter les documents opérationnels existants dans le cadre de la diligence raisonnable.

La propriété sera remise libre de tout contrat de location ou de bail. Le bâtiment était dernièrement loué 4 000 € net hors charges par mois. Ce loyer n'a délibérément pas été augmenté car l'une des deux parties propriétaires était également le locataire. Il ne s'agit donc pas d'une valeur marchande.

L'expertise de valeur vénale de 2018 a appliqué un loyer conforme au marché de 8,20 €/m² pour la zone. Sur 576 m², cela représente environ 4 720 € par mois, soit environ 56 600 € par an. Par rapport au prix d'achat de 848 000 €, cela représente un rendement brut d'environ 6,7 % — avant frais, sans tenir compte de la vacance ou des frais de gestion, et sans tenir compte de l'évolution des prix depuis 2018. Il s'agit d'un chiffre arithmétique issu d'une expertise vieille de huit ans, non d'une prévision et non d'un attribut garanti.

Le vendeur considère qu'un loyer de 8 000 € par mois est typique pour l'industrie pour une propriété de ce type. Il s'agit d'une évaluation pratique, non étayée par des données comparatives, et se réfère à un bail avec une exploitation en cours.

L'énergie, le gaz, l'eau et l'électricité s'élèvent actuellement à 1 940 € par mois via les services municipaux de Villingen-Schwenningen. La consommation s'élevait dernièrement à environ 85 500 kWh de gaz naturel et environ 19 800 kWh d'électricité par an ; le relevé annuel est disponible. Selon l'expérience de l'exploitant, l'entreprise peut être gérée par deux personnes — un chiffre issu de la pratique passée, non une métrique commerciale auditée.