A location you pur și simplu nu se poate construi de două ori
Clădire comercială independentă pe un teren propriu de 1.064 mp, suprafață închiriabilă de 576 mp, operată continuu din 1991 ca un club de saună FKK și loc de prostituție.
Nu este o proprietate comercială.
Această clădire a fost operată fără întrerupere din 1991 ca un club de saună FKK și loc de prostituție — 35 de ani în aceeași locație. Amenajarea, infrastructura tehnică și dotările au evoluat de-a lungul acestor ani specific în jurul acestei utilizări. Oricine cunoaște industria știe ce înseamnă o locație stabilită cu această istorie.
Proprietatea este scoasă la vânzare. Este disponibilă imediat și va fi predată liberă de orice contracte de închiriere sau locațiune. Un cumpărător o poate opera singur, o poate închiria sau poate stabili un alt concept comercial. Închirierea către un operator potrivit este posibilă și explicit binevenită.
O nouă locație în această industrie nu mai este creată astăzi pe planșă. Este necesar un teren într-o zonă comercială fără vecini rezidențiali, o autoritate de construcții care să susțină utilizarea conform legii urbanismului, camere care să îndeplinească cerințele minime ale Legii privind protecția prostituatelor [Prostituiertenschutzgesetz] și o protecție împotriva incendiilor care să reziste inspecției. Toate acestea există aici și funcționează de decenii.
Terenul este retras în spatele străzii. Este accesibil printr-o alee proprie; curtea are opt locuri de parcare deschise plus două locuri de garaj la nivelul subsolului. Nimeni nu poate vedea de pe stradă cine vine și pleacă. Discreția aici nu este o frază din broșură, ci o consecință a amenajării.
Traseul oaspetelui este bine stabilit: intrare prin zona de parcare, scări până la recepție, apoi la vestiar. De acolo, se deschid două direcții — la același nivel către cele șapte camere, sau pe scara de marmură către camera clubului cu barul. Camera clubului este centrul nivelului inferior, conectând jacuzzi-ul, dușurile, curtea, sala de cinema, sala cu oglinzi și zona exterioară.
Nu se revendică aici cifre verificabile privind audiența sau vizitatorii. Oricine cumpără sau închiriază serios va avea acces la documentele operaționale existente ca parte a procesului de due diligence.
O privire mai atentă
Ce ar trebui să creezeo construcție nouă.
Camere, zone sanitare, saună, jacuzzi, bar, cinema, cameră de relaxare și cameră cu oglindă există deja și sunt dovedite în funcționare. După incendiul major din 2017, clădirea și interiorul au fost complet restaurate; curtea acoperită și tehnologia reînnoită a piscinei datează din aceeași perioadă.
- Operat continuu din 1991 ca un club de saună FKK și loc de prostituție — 35 de ani în aceeași locație
- Zonă comercială fără vecini rezidențiali (plan de dezvoltare Luckenburg II, obligatoriu legal din 23 ianuarie 1990)
- Locație retrasă, liniștită, aleea de acces nu este vizibilă din stradă
- 7 camere la etaj cu baie proprie și WC, 2 camere suplimentare la parter
- Cameră club 56.01 mp cu un bar de 10.26 mp, saună finlandeză 28.56 mp, jacuzzi XXL 27.55 mp, piscină cu apă rece
- Sală de cinema 27.31 mp, sală cu oglinzi 21.03 mp, curte acoperită în 2017 ca o sală de relaxare de 49.97 mp
- Recepție, vestiar 20.95 mp cu 20 dulapuri și 40 de fișete, birou 17.25 mp, bucătărie, spații comune
- 8 locuri de parcare deschise pe proprietate plus 2 locuri de garaj
- Inspecție de prevenire a incendiilor la 14 noiembrie 2022, toate deficiențele remediate verificabil, închidere oficială 13 noiembrie 2023
- Acces ca parcelă din spate/fără ieșire la drum dublu securizat: servitute înregistrată (Baulastenblatt 3557) și o sarcină funciară (Grunddienstbarkeit)
- Rezervă de drepturi de construire: coeficient de ocupare a terenului 0.8, coeficient de utilizare a terenului 1.6, înălțime maximă 20 m — în prezent 809 mp suprafață brută desfășurată
- Disponibil imediat, liber de orice contracte de închiriere sau locațiune — operare de către proprietar sau închiriere, ambele posibile
Ce se transferă — și ce nu
Există o cerere de construire conform § 49 LBO din 25 august 2006 pentru clădire (arhitect Felice Pastorino, Villingen-Schwenningen, număr proiect 2629, schimbarea destinației unei camere de contact într-o cameră de ospitalitate și extinderea unei căi de evacuare). Utilizarea pentru ospitalitate în această locație este, prin urmare, o procedură deja finalizată, nu o simplă declarație de intenție.
Spre deosebire de aceasta, autorizația conform § 12 din Legea privind protecția prostituatelor nu este un atribut al proprietății. Aceasta este eliberată persoanei sau companiei care operează, fiind legată de un concept de afaceri specific și de facilități structurale specifice. Un nou operator necesită, prin urmare, propria autorizație cu propriul concept de afaceri și propria verificare a fiabilității. În Baden-Württemberg, autoritatea administrativă inferioară responsabilă este orașul Villingen-Schwenningen. Obligațiile de autorizare și notificare conform legislației privind ospitalitatea, comerțul, construcțiile și controlul imisiilor rămân neafectate.
Avantajul clădirii constă tocmai aici: premisele structurale de care depinde de obicei o procedură de autorizare într-o nouă locație există deja. Acest lucru scurtează calea pentru un operator potrivit, dar nu înlocuiește propria procedură a acestuia.
Siguranța la incendiu: la 14 noiembrie 2022, biroul orașului pentru incendii, pericole și protecție civilă a efectuat o inspecție de prevenire a incendiilor. Toate deficiențele identificate au fost remediate și verificate; printr-o scrisoare din 13 noiembrie 2023, autoritatea a închis cazul. Fiecare dintre cele două niveluri are o ieșire de urgență marcată care duce în exterior.
Sincer vorbind
În 2017, un incendiu major a avariat clădirea. Clădirea și interiorul au fost ulterior restaurate complet, finanțate și gestionate de compania de operare de atunci. Părți mari din structură sunt, prin urmare, mai noi decât sugerează anul construcției.
O evaluare a valorii de piață din 2018 a constatat fisuri în fațadă la colțurile de nord-est și sud-est ale clădirii și le-a clasificat ca fisuri de tasare. Acest lucru nu a fost niciodată investigat mai departe: fără deschiderea elementelor de construcție, fără monitorizarea fisurilor, fără o evaluare structurală. Dacă zidăria însăși este afectată, sau dacă este o deteriorare a tencuielii exterioare, rămâne nerezolvat până în prezent. Partea vânzătoare consideră că deteriorarea tencuielii este probabilă pe baza aspectului exterior, dar nu garantează în mod expres acest lucru. Potențialii cumpărători pot solicita inspectarea colțurilor înainte de cumpărare, pe cheltuiala proprie, de către propriul expert.
Aceeași evaluare a enumerat restanțe de întreținere, inclusiv la acoperișul plat și la ferestre și scări. Această listă are opt ani și nu reflectă starea actuală. Va fi furnizată cumpărătorilor potențiali serioși la cerere, împreună cu dovezi ale lucrărilor efectuate de atunci.
Cifre, originea lor și limitele declarației
Proprietatea va fi predată liberă de orice contracte de închiriere sau locațiune. Cel mai recent, clădirea a fost închiriată pentru 4.000 € net rece pe lună. Această chirie nu a fost majorată în mod deliberat, deoarece una dintre cele două părți proprietare era și chiriașul. Prin urmare, nu este o valoare de piață.
Evaluarea valorii de piață din 2018 a aplicat o chirie standard de piață de 8,20 €/mp pentru zonă. Pe o suprafață de 576 mp, aceasta se ridică la aproximativ 4.720 € pe lună, sau aproximativ 56.600 € pe an. Raportat la prețul de achiziție de 848.000 €, aceasta calculează un randament brut de aproximativ 6,7 la sută — înainte de costuri, fără a lua în considerare costurile de vacanță sau de gestionare și fără a ține cont de evoluțiile prețurilor din 2018. Aceasta este o cifră aritmetică dintr-o evaluare veche de opt ani, nu o prognoză și nu un atribut garantat.
Partea vânzătoare consideră o chirie de 8.000 € pe lună tipică pentru industrie pentru o proprietate de acest tip. Aceasta este o evaluare practică, nesusținută de date comparative, și se referă la o închiriere cu o operațiune în curs.
Energia, gazul, apa și electricitatea se ridică în prezent la 1.940 € pe lună prin utilitățile municipale Villingen-Schwenningen. Consumul s-a ridicat cel mai recent la aproximativ 85.500 kWh de gaz natural și aproximativ 19.800 kWh de electricitate pe an; situația anuală este disponibilă. Pe baza experienței operatorului, afacerea poate fi condusă cu două persoane — o cifră din practica trecută, nu o metrică de afaceri auditată.
Villingen-Schwenningen — zona comercială Luckenburg II
Cu 89.477 de locuitori (conform datelor din iunie 2026), Villingen-Schwenningen este cel mai mare oraș din districtul Schwarzwald-Baar, un centru regional și un oraș universitar. Proprietatea este situată în districtul Schwenningen, într-o zonă comercială conform planului de dezvoltare Luckenburg II, legal obligatoriu din 23 ianuarie 1990.
Vecinii comerciali, mai degrabă decât rezidențiali, înseamnă, în practică, lipsa disputelor privind orele de deschidere, livrările sau operațiunile de seară. În municipalitățile cu peste 50.000 de locuitori, prostituția nu poate fi exclusă la nivel de zonă printr-o ordonanță de zonă restricționată.
Conexiuni: autostrada A81, joncțiunea Villingen-Schwenningen, aproximativ 8 km și aproximativ 10 minute de mers cu mașina. Gara Schwenningen (Neckar) aproximativ 7 până la 8 minute de mers cu mașina. Stuttgart aproximativ 105 km. Zona de captare: Rottweil, Tuttlingen, Donaueschingen, extinzându-se spre Lacul Constanța și granița elvețiană. Distanțele sunt aproximative, timpii de conducere depind de trafic.
Drepturi de construire și rezervă: coeficient de ocupare a terenului 0,8, coeficient de utilizare a terenului 1,6, înălțime maximă a clădirii 20 metri. În teorie, aceasta permite aproximativ 851 mp de amprentă construibilă și aproximativ 1.702 mp de suprafață utilă; în prezent există 809 mp de suprafață brută. Nici zonă de reamenajare, nici monument istoric, fără înregistrare în registrul siturilor contaminate. Pentru un proiect specific, se recomandă o cerere preliminară scrisă de construire.
Un cumpărător obține
- Teren de 1.064 mp într-o zonă comercială unde această utilizare este susținută conform legislației de urbanism.
- O clădire în mare parte reînnoită după incendiul din 2017, cu o procedură de siguranță la incendiu încheiată.
- Alegerea între a-l opera ei înșiși, a-l închiria sau un alt concept comercial.
- Rezervă de drepturi de construire pentru o extindere sau un etaj suplimentar — în prezent, aproximativ jumătate din suprafața permisă este utilizată.
Un chiriaș obține
- O locație stabilită din 1991, mai degrabă decât un nume pe care nimeni nu-l cunoaște încă.
- Camere gata amenajate: șapte camere la etaj cu baie și WC propriu, două camere suplimentare la etajul inferior, plus saună, jacuzzi, dușuri, bar, sală de club, cinema, sală cu oglinzi, sală de relaxare.
- O amenajare care permite distanțe scurte și, prin urmare, poate fi operată cu puțin personal.
- Un avantaj de timp față de o nouă deschidere, unde renovarea, permisele și construirea unei relații cu clienții ar începe de la zero.
Alte utilizări
Clădirea este adaptată utilizării sale anterioare, dar nu este blocată în aceasta. Nouă camere, șapte dintre ele cu baie și WC propriu, plus o sală de club, bar, bucătărie, zonă de wellness și parcare amplă formează o structură de bază care se potrivește și conceptelor de cazare și conexe: locuințe pentru muncitori, pensiune, apartamente cu servicii, casă de oaspeți, închirieri pe termen scurt, wellness sau utilizare pentru evenimente. Dacă o astfel de schimbare de utilizare este aprobabilă se decide de la caz la caz, nu într-o listă. Primul pas corect este o cerere preliminară de construire la primărie.
Toate datele dintr-o privire
- Tip proprietate
- Clădire comercială independentă pe propriul teren, clasificată în certificatul energetic la categoria de clădiri hoteluri și pensiuni
- Utilizare anterioară
- Operat continuu din 1991 ca un club de saună FKK și loc de prostituție, adică 35 de ani în aceeași locație
- Location
- Villingen-Schwenningen, districtul Schwenningen, zonă comercială, locație retrasă, liniștită
- Land
- 1,064 mp, parcela 6431/3, cartea funciară a Schwenningen Nr. 4429, judecătoria Villingen-Schwenningen
- Area
- 575.59 mp suprafață închiriabilă conform standardului gif, rotunjit la 576 mp; 809 mp suprafață brută desfășurată
- Layout
- Subsol și parter pe o pantă; etajul inferior este la nivel cu solul pe partea de vest și are propria ieșire
- Rooms
- 9 camere. Șapte camere la etajul superior, toate cu baie și WC propriu. Două camere la etajul inferior cu facilități sanitare comune
- Alte încăperi
- Cameră club 56.01 mp, bar 10.26 mp, saună finlandeză 28.56 mp, jacuzzi XXL 27.55 mp, cameră wellness 18.18 mp, piscină cu apă rece și dușuri pentru oaspeți, sală de cinema 27.31 mp, sală cu oglinzi 21.03 mp, curte acoperită 49.97 mp, recepție, vestiar 20.95 mp, birou 17.25 mp, bucătărie, camere comune, terasă la soare, depozite și încăperi tehnice
- Parking
- 8 locuri de parcare deschise pe proprietate plus 2 locuri de garaj
- Anul construcției
- 1980 conform raportului de evaluare, extinderi în 1994 și 2012, an nominal de construcție conform raportului 1991
- Heating
- Încălzire centrală pe gaz, generator de căldură din 2007, gaz natural clasa E
- Drepturi de construcție
- Plan de dezvoltare Luckenburg II din 23 ianuarie 1990, zonă comercială, coeficient de ocupare a terenului 0.8, coeficient de utilizare a terenului 1.6, înălțime maximă 20 m
- Siguranța la incendiu
- Inspecție de prevenire a incendiilor la 14 noiembrie 2022, toate deficiențele remediate verificabil, închidere oficială la 13 noiembrie 2023
- Access
- Teren din spate/fără ieșire la drum, asigurat printr-o servitute înregistrată (Baulastenblatt 3557) și o sarcină funciară înregistrată
- Costuri de operare
- 1.940 € pe lună pentru energie, gaz, apă și electricitate prin utilitățile municipale Villingen-Schwenningen
- Preț de achiziție
- €848,000
- Commission
- Comisionul cumpărătorului de până la 5.95% TVA inclus din prețul de achiziție, conform acordului de agenție
- Availability
- Imediat, liber de orice contracte de închiriere sau locațiune
Certificat de consum energetic
- Tipul certificatului
- Certificat de consum energetic pentru clădiri nerezidențiale conform §§ 79 și următoarele GEG, emis la 19.04.2024, valabil până la 18.04.2034, număr de înregistrare BW-2024-005055151
- Categoria clădirii
- Hoteluri și pensiuni (utilizare principală conform certificatului energetic), clădirea integrală
- Consum final de energie, căldură
- 141.8 kWh/(m²·a) — apă caldă inclusă, răcire neinclusă
- Consum final de energie, electricitate
- 34.4 kWh/(m²·a)
- Vector energetic primar
- Gaz natural clasa E pentru încălzire și apă caldă
- Anul construcției conform certificatului energetic
- Clădire 1984 · generator de căldură 2007
- Suprafață utilă netă conform certificatului
- 576,0 mp (suprafață încălzită)
- Consum de energie primară
- 217,8 kWh/(m²·a)
- Emisii de gaze cu efect de seră
- 53,3 kg CO₂ echivalent/(m²·a)
- Valori comparative pentru categoria de clădire
- Căldură 162 kWh/(m²·a) · electricitate 15 kWh/(m²·a)
- Ventilație / răcire
- Ventilație prin ferestre, fără sistem de aer condiționat supus inspecției
- Emis de
- Ingenieurbüro Rosenfelder, Dipl.-Bauing. (FH) Rainer Rosenfelder, Tannenweg 35, 78056 VS-Schwenningen, Germany
O clasă de eficiență energetică nu este indicată pe certificat și nici nu este solicitată în listări pentru clădirile nerezidențiale. Certificatul energetic este doar în scop informativ; consumul real variază în funcție de vreme și utilizare. Recomandări de modernizare din partea emitentului: înlocuirea ferestrelor cu geamuri triple și izolarea zonelor de fațadă în prezent neizolate.
Solicitați documente sau programați o vizionare.
Documente disponibile: certificat energetic, evaluare de piață, planuri arhitecturale, date cadastrale și din cartea funciară, informații privind drepturile de construire și corespondența referitoare la inspecția de prevenire a incendiilor. Acestea sunt furnizate după o scurtă conversație și verificarea identității.
Ihr persönlicher Ansprechpartner
Immobilienmakler · über 30 Jahre Erfahrung
Sonderimmobilien verlangen Diskretion. Unterlagen und Besichtigungstermine ausschließlich nach persönlicher Rücksprache und Legitimation.
Preț de achiziție 848.000 € · Comisionul cumpărătorului de până la 5,95% TVA inclus din prețul de achiziție conform acordului de agenție · Nr. proprietate VS-SONDER-2026
Agent imobiliar informații obligatorii
Click pentru a extinde.