A location you po prostu nie da się zbudować dwa razy

Budynek ten jest nieprzerwanie prowadzony od 1991 roku jako klub saun FKK i miejsce świadczenia usług seksualnych — 35 lat w tej samej lokalizacji. Układ, infrastruktura techniczna i wyposażenie rozwijały się przez te lata specjalnie pod kątem tego przeznaczenia. Każdy, kto zna branżę, wie, co oznacza ugruntowana lokalizacja z taką historią.

Nieruchomość jest na sprzedaż. Jest dostępna natychmiast i zostanie przekazana wolna od wszelkich umów najmu lub dzierżawy. Nabywca może ją prowadzić samodzielnie, wydzierżawić lub ustanowić inną koncepcję komercyjną. Dzierżawa dla odpowiedniego operatora jest możliwa i wyraźnie mile widziana.

Nowa lokalizacja w tej branży nie powstaje już dziś na desce kreślarskiej. Potrzebna jest działka w strefie komercyjnej bez sąsiadów mieszkalnych, urząd budowlany, który wspiera użytkowanie zgodnie z prawem budowlanym, pomieszczenia spełniające minimalne wymagania ustawy o ochronie prostytutek (Prostituiertenschutzgesetz) oraz ochrona przeciwpożarowa, która wytrzyma kontrolę. Wszystko to tutaj istnieje i działa od dziesięcioleci.

Działka jest położona w głębi za ulicą. Dojazd do niej odbywa się własnym podjazdem; na podwórzu znajduje się osiem otwartych miejsc parkingowych plus dwa miejsca garażowe na poziomie piwnicy. Nikt z ulicy nie widzi, kto przychodzi i odchodzi. Dyskrecja nie jest tu frazesem z broszury, lecz konsekwencją układu.

Droga gościa jest dobrze ugruntowana: wejście przez parking, schody do recepcji, dalej do szatni. Stamtąd otwierają się dwa kierunki — na tym samym poziomie do siedmiu pokoi, lub w dół marmurowymi schodami do pokoju klubowego z barem. Pokój klubowy jest centrum dolnego poziomu, łączącym jacuzzi, prysznice, dziedziniec, salę kinową, salę lustrzaną i teren zewnętrzny.

Nie są tu podawane weryfikowalne dane dotyczące zasięgu ani liczby odwiedzających. Każdy poważnie zainteresowany zakupem lub dzierżawą otrzyma istniejące dokumenty operacyjne w ramach należytej staranności.

Nieruchomość zostanie przekazana wolna od wszelkich umów najmu lub dzierżawy. Ostatnio budynek był wynajmowany za 4 000 € netto miesięcznie. Czynsz ten był celowo nie podnoszony, ponieważ jedna z dwóch stron właścicielskich była również najemcą. Nie jest to zatem wartość rynkowa.

Wycena wartości rynkowej z 2018 roku zastosowała standardowy czynsz rynkowy w wysokości 8,20 €/m² dla tego obszaru. Na powierzchni 576 m² daje to około 4 720 € miesięcznie, czyli około 56 600 € rocznie. W stosunku do ceny zakupu 848 000 €, daje to stopę zwrotu brutto w wysokości około 6,7 procent — przed kosztami, bez uwzględnienia pustostanów lub kosztów zarządzania, i bez uwzględnienia zmian cen od 2018 roku. Jest to wartość arytmetyczna z ośmioletniej wyceny, a nie prognoza i nie gwarantowany atrybut.

Strona sprzedająca uważa czynsz w wysokości 8 000 € miesięcznie za typowy dla branży dla nieruchomości tego rodzaju. Jest to ocena praktyczna, nie poparta danymi porównawczymi, i odnosi się do najmu z bieżącą działalnością.

Koszty energii, gazu, wody i prądu wynoszą obecnie 1 940 € miesięcznie za pośrednictwem miejskich zakładów użyteczności publicznej Villingen-Schwenningen. Zużycie ostatnio wyniosło około 85 500 kWh gazu ziemnego i około 19 800 kWh energii elektrycznej rocznie; roczne rozliczenie jest dostępne. Z doświadczenia operatora wynika, że działalność można prowadzić z dwoma osobami — jest to liczba z przeszłej praktyki, a nie audytowana metryka biznesowa.