A location you semplicemente non si può costruire due volte
Edificio commerciale indipendente su 1.064 mq di terreno proprio, 576 mq di superficie affittabile, gestito ininterrottamente dal 1991 come club sauna FKK e luogo di prostituzione.
Non un comune immobile commerciale.
Questo edificio è stato gestito senza interruzioni dal 1991 come club sauna FKK e luogo di prostituzione — 35 anni nella stessa sede. La disposizione, l'infrastruttura tecnica e l'allestimento sono cresciuti in questi anni specificamente attorno a questo utilizzo. Chi conosce il settore sa cosa significa una sede consolidata con questa storia.
La proprietà è in vendita. È disponibile immediatamente e verrà consegnata libera da qualsiasi contratto di locazione o affitto. Un acquirente può gestirla autonomamente, affittarla o avviare un altro concetto commerciale. La locazione a un operatore idoneo è possibile ed esplicitamente benvenuta.
Una nuova sede in questo settore non viene più creata oggi sulla carta. Richiede un terreno in una zona commerciale senza vicini residenziali, un'autorità edilizia che supporti l'uso secondo la legge urbanistica, locali che soddisfino i requisiti minimi del Prostitutes Protection Act (Legge sulla protezione delle prostitute) e una protezione antincendio che resista all'ispezione. Tutto ciò esiste qui ed è in funzione da decenni.
Il terreno è arretrato rispetto alla strada. Vi si accede tramite un proprio vialetto; il cortile dispone di otto posti auto scoperti più due posti auto in garage al piano seminterrato. Nessuno può vedere dalla strada chi entra ed esce. La discrezione qui non è una frase da brochure ma una conseguenza della disposizione.
Il percorso dell'ospite è ben consolidato: ingresso tramite l'area parcheggio, scale fino alla reception, poi allo spogliatoio. Da lì, si aprono due direzioni — sullo stesso livello alle sette camere, o giù per la scala in marmo alla sala club con il bar. La sala club è il fulcro del livello inferiore, collegando l'idromassaggio, le docce, il cortile, la sala cinema, la sala specchi e l'area esterna.
Non vengono qui rivendicati dati verificabili di portata o visitatori. Chiunque acquisti o affitti seriamente riceverà i documenti operativi esistenti come parte della due diligence.
Uno sguardo più da vicino
Ciò che una nuova costruzione dovrebbe ancora creare.
Camere, aree sanitarie, sauna, idromassaggio, bar, cinema, sala relax e sala degli specchi esistono già e sono collaudati in funzione. Dopo il grande incendio del 2017, l'edificio e gli interni sono stati completamente restaurati; il cortile coperto e la rinnovata tecnologia della piscina risalgono allo stesso periodo.
- Operativo ininterrottamente dal 1991 come FKK sauna club e luogo di prostituzione — 35 anni nella stessa sede
- Zona commerciale senza vicini residenziali (piano di sviluppo Luckenburg II, legalmente vincolante dal 23 gennaio 1990)
- Posizione tranquilla e arretrata, vialetto non visibile dalla strada
- 7 camere al piano superiore con bagno e WC privati, 2 ulteriori camere al piano inferiore
- Sala club 56.01 mq con bar di 10.26 mq, sauna finlandese 28.56 mq, idromassaggio XXL 27.55 mq, vasca di immersione in acqua fredda
- Sala cinema 27.31 mq, sala specchi 21.03 mq, cortile coperto nel 2017 come sala relax di 49.97 mq
- Reception, spogliatoio 20.95 mq con 20 armadietti e 40 cassette di sicurezza, ufficio 17.25 mq, cucina, aree comuni
- 8 posti auto scoperti sulla proprietà più 2 posti auto in garage
- Ispezione antincendio il 14 novembre 2022, tutti i difetti comprovatamente risolti, chiusura ufficiale 13 novembre 2023
- Accesso come lotto posteriore/intercluso doppiamente garantito: servitù registrata (Baulastenblatt 3557) e un onere fondiario (Grunddienstbarkeit)
- Riserva di diritti edificatori: rapporto di copertura 0.8, rapporto di superficie lorda 1.6, altezza max 20 m — attualmente 809 mq di superficie lorda esistente
- Disponibile immediatamente, libero da qualsiasi contratto di locazione o affitto — possibile gestione diretta o locazione
Cosa si trasferisce — e cosa no
Esiste una domanda di costruzione ai sensi del § 49 LBO del 25 agosto 2006 per l'edificio (architetto Felice Pastorino, Villingen-Schwenningen, numero di progetto 2629, cambio di destinazione d'uso di una sala contatti in sala ospitalità e ampliamento di una via di fuga). L'uso ricettivo in questa sede è quindi una procedura già completata, non una mera dichiarazione d'intenti.
Al contrario, l'autorizzazione ai sensi del § 12 della Legge sulla Protezione delle Prostitute (Prostituiertenschutzgesetz) non è un attributo dell'immobile. Viene rilasciata alla persona o all'azienda che gestisce l'attività, legata a un concetto commerciale specifico e a specifiche strutture edilizie. Un nuovo operatore necessita quindi di una propria autorizzazione con un proprio concetto commerciale e una propria verifica di affidabilità. Nel Baden-Württemberg l'autorità amministrativa inferiore responsabile è la Città di Villingen-Schwenningen. Gli obblighi di autorizzazione e notifica ai sensi della legge sull'ospitalità, il commercio, l'edilizia e il controllo delle immissioni rimangono inalterati.
Il vantaggio dell'edificio risiede proprio qui: i prerequisiti strutturali su cui si basa tipicamente una procedura di autorizzazione in una nuova sede esistono già. Questo abbrevia il percorso per un operatore idoneo ma non sostituisce la sua procedura.
Sicurezza antincendio: il 14 novembre 2022, l'ufficio antincendio, pericoli e protezione civile della città ha effettuato un'ispezione preventiva antincendio. Tutti i difetti identificati sono stati rimediati e verificati; con lettera datata 13 novembre 2023 l'autorità ha chiuso la questione. Ciascuno dei due livelli ha un'uscita di emergenza segnalata che conduce all'esterno.
Per essere sinceri
Nel 2017 un grave incendio ha danneggiato l'edificio. L'edificio e gli interni sono stati successivamente completamente restaurati, finanziati e gestiti dalla società allora operativa. Grandi parti della struttura sono quindi più recenti di quanto l'anno di costruzione suggerisca.
Una perizia di mercato del 2018 ha rilevato crepe nella facciata agli angoli nord-est e sud-est dell'edificio e le ha classificate come crepe di assestamento. Questo non è mai stato ulteriormente indagato: nessuna apertura di elementi costruttivi, nessun monitoraggio delle crepe, nessuna valutazione strutturale. Se la muratura stessa sia interessata, o se si tratti di danni all'intonaco esterno, rimane irrisolto fino ad oggi. La parte venditrice considera probabile un danno all'intonaco basandosi sull'aspetto esteriore ma non lo garantisce espressamente. I potenziali acquirenti possono far ispezionare gli angoli prima dell'acquisto, a proprie spese, dal proprio perito.
La stessa perizia elencava arretrati di manutenzione, inclusi il tetto piano e le finestre e le scale. Tale elenco risale a otto anni fa e non riflette la condizione attuale. Sarà fornito a seri potenziali acquirenti su richiesta, insieme alla prova dei lavori eseguiti da allora.
Cifre, la loro origine e i limiti della dichiarazione
L'immobile sarà consegnato libero da qualsiasi contratto di locazione o affitto. Più recentemente l'edificio è stato affittato per €4.000 netti a freddo al mese. Tale affitto non è stato deliberatamente aumentato perché una delle due parti proprietarie era anche l'inquilino. Non è quindi un valore di mercato.
La perizia di mercato del 2018 ha applicato un canone di mercato di €8,20/mq per l'area. Su 576 mq ciò ammonta a circa €4.720 al mese, o circa €56.600 all'anno. Rispetto al prezzo di acquisto di €848.000, ciò si traduce in un rendimento lordo di circa il 6,7 percento — prima dei costi, senza considerare la vacanza o i costi di gestione, e senza tenere conto degli sviluppi dei prezzi dal 2018. Questa è una cifra aritmetica da una perizia di otto anni fa, non una previsione e non un attributo garantito.
La parte venditrice considera un canone di locazione di €8.000 al mese tipico per il settore per un immobile di questo tipo. Questa è una valutazione pratica, non supportata da dati comparativi, e si riferisce a un contratto di locazione con un'attività in corso.
Energia, gas, acqua ed elettricità attualmente ammontano a €1.940 al mese tramite le aziende municipalizzate di Villingen-Schwenningen. Il consumo più recente ammontava a circa 85.500 kWh di gas naturale e circa 19.800 kWh di elettricità all'anno; il rendiconto annuale è disponibile. Sulla base dell'esperienza dell'operatore, l'attività può essere gestita con due persone — una cifra dalla pratica passata, non una metrica aziendale verificata.
Villingen-Schwenningen — Zona commerciale Luckenburg II
Con 89.477 residenti (a giugno 2026), Villingen-Schwenningen è la città più grande nel distretto di Schwarzwald-Baar, un centro regionale e una città universitaria. L'immobile si trova nel quartiere di Schwenningen all'interno di una zona commerciale ai sensi del piano di sviluppo Luckenburg II, legalmente vincolante dal 23 gennaio 1990.
Vicinato commerciale anziché residenziale significa, in pratica, nessuna disputa sugli orari di apertura, consegne o operazioni serali. Nei comuni con più di 50.000 residenti, la prostituzione non può essere esclusa a livello di area da un'ordinanza di zona ristretta.
Collegamenti: autostrada A81, svincolo Villingen-Schwenningen, circa 8 km e circa 10 minuti di auto. Stazione ferroviaria di Schwenningen (Neckar) circa 7-8 minuti di auto. Stoccarda circa 105 km. Bacino d'utenza: Rottweil, Tuttlingen, Donaueschingen, estendendosi verso il Lago di Costanza e il confine svizzero. Le distanze sono approssimative, i tempi di percorrenza dipendono dal traffico.
Diritti edificatori e riserva: indice di copertura 0,8, indice di edificabilità 1,6, altezza massima dell'edificio 20 metri. In teoria ciò consente circa 851 mq di impronta edificabile e circa 1.702 mq di superficie utile; attualmente esistono 809 mq di superficie lorda. Né un'area di riqualificazione né un monumento classificato, nessuna iscrizione nel registro dei siti contaminati. Per un progetto specifico, si raccomanda una richiesta preliminare di costruzione scritta.
Un acquirente ottiene
- Terreno di 1.064 mq in una zona commerciale dove questo uso è supportato dal diritto urbanistico.
- Un edificio ampiamente rinnovato dopo l'incendio del 2017, con una procedura di sicurezza antincendio conclusa.
- La scelta tra gestirlo in proprio, affittarlo o un altro concetto commerciale.
- Riserva di diritti edificatori per un ampliamento o un piano aggiuntivo — attualmente viene utilizzata circa la metà della superficie edificabile consentita.
Un inquilino ottiene
- Una location affermata dal 1991, piuttosto che un nome che nessuno conosce ancora.
- Camere pronte all'uso: sette camere al piano superiore con bagno e WC privati, due ulteriori camere al piano inferiore, più sauna, idromassaggio, docce, bar, sala club, cinema, sala specchi, sala relax.
- Una disposizione che consente brevi distanze e può quindi essere gestita con poco personale.
- Un vantaggio temporale rispetto a una nuova apertura, dove ristrutturazione, permessi e costruzione di un rapporto con gli ospiti inizierebbero da zero.
Altri usi
L'edificio è adattato al suo uso precedente, ma non è vincolato ad esso. Nove camere, sette delle quali con bagno e WC privati, più una sala club, bar, cucina, area benessere e ampio parcheggio formano una struttura di base che si adatta anche a concetti di alloggio e affini: alloggi per lavoratori, pensione, appartamenti con servizi, foresteria, affitti a breve termine, uso benessere o eventi. Se tale cambio di destinazione d'uso sia approvabile viene deciso caso per caso, non in un annuncio. Il primo passo giusto è una richiesta preliminare di costruzione al comune.
Tutti i dati a colpo d'occhio
- Tipo di proprietà
- Edificio commerciale indipendente su proprio terreno, classificato nel certificato energetico nella categoria edilizia alberghi e pensioni
- Uso precedente
- Operativo ininterrottamente dal 1991 come FKK sauna club e luogo di prostituzione, ovvero 35 anni nella stessa sede
- Location
- Villingen-Schwenningen, quartiere Schwenningen, zona commerciale, posizione tranquilla e arretrata
- Land
- 1,064 mq, particella 6431/3, registro fondiario di Schwenningen n. 4429, tribunale locale di Villingen-Schwenningen
- Area
- 575.59 mq di superficie affittabile secondo lo standard gif, arrotondati a 576 mq; 809 mq di superficie lorda
- Layout
- Piano seminterrato e piano terra su un pendio; il piano inferiore è a livello del terreno sul lato ovest e ha una propria uscita
- Rooms
- 9 camere. Sette camere al piano superiore, tutte con bagno privato e WC. Due camere al piano inferiore con servizi igienici in comune
- Altri locali
- Sala club 56,01 mq, bar 10,26 mq, sauna finlandese 28,56 mq, idromassaggio XXL 27,55 mq, sala benessere 18,18 mq, vasca di immersione in acqua fredda e docce per gli ospiti, sala cinema 27,31 mq, sala specchi 21,03 mq, cortile coperto 49,97 mq, reception, spogliatoio 20,95 mq, ufficio 17,25 mq, cucina, sale comuni, terrazza solarium, ripostigli e locali tecnici
- Parking
- 8 posti auto scoperti sulla proprietà più 2 posti auto in garage
- Anno di costruzione
- 1980 secondo la perizia di valutazione, ampliamenti nel 1994 e 2012, anno di costruzione figurativo secondo la perizia 1991
- Heating
- Riscaldamento centralizzato a gas, generatore di calore del 2007, gas naturale classe E
- Diritti di costruzione
- Piano di sviluppo Luckenburg II dal 23 gennaio 1990, zona commerciale, indice di copertura 0,8, indice di edificabilità 1,6, altezza massima 20 m
- Sicurezza antincendio
- Ispezione antincendio il 14 novembre 2022, tutti i difetti comprovatamente risolti, chiusura ufficiale il 13 novembre 2023
- Access
- Terreno posteriore/intercluso, garantito da una servitù registrata (Baulastenblatt 3557) e da un'ipoteca fondiaria registrata
- Costi operativi
- €1.940 al mese per energia, gas, acqua ed elettricità tramite i servizi pubblici municipali di Villingen-Schwenningen
- Prezzo d'acquisto
- €848,000
- Commission
- Commissione dell'acquirente fino al 5,95% IVA inclusa del prezzo d'acquisto, secondo l'accordo di agenzia
- Availability
- Immediatamente, libero da qualsiasi contratto di locazione o affitto
Certificato di consumo energetico
- Tipo di certificato
- Certificato di consumo energetico per edifici non residenziali ai sensi dei §§ 79 e segg. GEG, rilasciato il 19.04.2024, valido fino al 18.04.2034, numero di registrazione BW-2024-005055151
- Categoria dell'edificio
- Hotel e pensioni (uso primario secondo il certificato energetico), intero edificio
- Consumo energetico finale, calore
- 141.8 kWh/(m²·a) — acqua calda inclusa, raffrescamento non incluso
- Consumo energetico finale, elettricità
- 34.4 kWh/(m²·a)
- Vettore energetico primario
- Gas naturale classe E per riscaldamento e acqua calda
- Anno di costruzione secondo il certificato energetico
- Edificio 1984 · generatore di calore 2007
- Superficie netta calpestabile secondo certificato
- 576,0 mq (superficie riscaldata)
- Consumo di energia primaria
- 217,8 kWh/(m²·a)
- Emissioni di gas serra
- 53,3 kg CO₂ equivalente/(m²·a)
- Valori comparativi per la categoria dell'edificio
- Riscaldamento 162 kWh/(m²·a) · elettricità 15 kWh/(m²·a)
- Ventilazione / raffreddamento
- Ventilazione naturale, nessun sistema di climatizzazione soggetto a ispezione
- Rilasciato da
- Ingenieurbüro Rosenfelder, Dipl.-Bauing. (FH) Rainer Rosenfelder, Tannenweg 35, 78056 VS-Schwenningen, Germania
Una classe di efficienza energetica non è indicata sul certificato né richiesta negli annunci per edifici non residenziali. Il certificato energetico è a scopo puramente informativo; il consumo effettivo varia a seconda del clima e dell'utilizzo. Raccomandazioni di modernizzazione dell'emittente: sostituire le finestre con vetri tripli e isolare le aree della facciata attualmente non isolate.
Richiedi documenti o prenota una visita.
Documenti disponibili: certificato energetico, perizia di mercato, piani architettonici, dati catastali e del registro fondiario, informazioni sui diritti di costruzione e la corrispondenza relativa all'ispezione antincendio. Questi vengono forniti dopo una breve conversazione e verifica dell'identità.
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Immobilienmakler · über 30 Jahre Erfahrung
Sonderimmobilien verlangen Diskretion. Unterlagen und Besichtigungstermine ausschließlich nach persönlicher Rücksprache und Legitimation.
Prezzo d'acquisto €848.000 · Commissione dell'acquirente fino al 5,95% IVA inclusa del prezzo d'acquisto secondo l'accordo di agenzia · Rif. immobile VS-SONDER-2026
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