A location you просто невозможно построить дважды
Отдельно стоящее коммерческое здание на собственном участке площадью 1 064 кв.м, арендуемая площадь 576 кв.м, непрерывно эксплуатируется с 1991 года как FKK-сауна-клуб и место проституции.
Не обычная коммерческая недвижимость.
Это здание непрерывно функционирует с 1991 года как FKK-сауна-клуб и место проституции — 35 лет на одном и том же месте. Планировка, техническая инфраструктура и отделка за эти годы развивались специально под это использование. Любой, кто знает эту индустрию, понимает, что означает устоявшееся место с такой историей.
Объект продается. Он доступен немедленно и будет передан свободным от любых договоров аренды или найма. Покупатель может управлять им самостоятельно, сдавать в аренду или создать другую коммерческую концепцию. Аренда подходящему оператору возможна и явно приветствуется.
Новое место в этой индустрии сегодня уже не создается на чертежной доске. Оно требует участка в коммерческой зоне без жилых соседей, строительного управления, поддерживающего использование в соответствии с градостроительным законодательством, помещений, отвечающих минимальным требованиям Закона о защите проституток (Prostituiertenschutzgesetz), и противопожарной защиты, выдерживающей проверку. Все это здесь есть и функционирует десятилетиями.
Участок расположен за улицей. Доступ к нему осуществляется по собственной подъездной дороге; на дворе восемь открытых парковочных мест плюс два гаражных места на цокольном этаже. Никто не может видеть с улицы, кто приходит и уходит. Дискретность здесь — это не фраза из брошюры, а следствие планировки.
Путь гостя хорошо отработан: вход через парковку, лестница наверх к ресепшн, далее в раздевалку. Оттуда открываются два направления — на том же уровне к семи комнатам, или вниз по мраморной лестнице в клубную комнату с баром. Клубная комната является центром нижнего уровня, соединяя джакузи, душевые, двор, кинозал, зеркальную комнату и открытую площадку.
Здесь не заявляются проверяемые данные о охвате или количестве посетителей. Любой, кто серьезно покупает или арендует, получит доступ к существующим операционным документам в рамках комплексной проверки (due diligence).
Взглянуть поближе
Что новостройке еще предстояло бы создать.
Комнаты, санузлы, сауна, джакузи, бар, кинотеатр, комната отдыха и зеркальная комната уже существуют и доказали свою эффективность в эксплуатации. После крупного пожара в 2017 году здание и интерьер были полностью восстановлены; крытый двор и обновленная технология бассейна датируются тем же периодом.
- Непрерывно функционирует с 1991 года как FKK сауна-клуб и место проституции — 35 лет на одном месте
- Коммерческая зона без жилых соседей (план застройки Luckenburg II, юридически обязателен с 23 января 1990 года)
- Тихое, удаленное расположение, подъезд не виден с улицы
- 7 комнат на верхнем этаже с собственной ванной комнатой и туалетом, 2 дополнительные комнаты на нижнем этаже
- Клубная комната 56.01 sqm с баром 10.26 sqm, финская сауна 28.56 sqm, XXL джакузи 27.55 sqm, бассейн с холодной водой
- Кинозал 27.31 sqm, зеркальная комната 21.03 sqm, двор, накрытый в 2017 году как комната отдыха 49.97 sqm
- Ресепшн, раздевалка 20.95 sqm с 20 шкафчиками и 40 ячейками, офис 17.25 sqm, кухня, общие комнаты
- 8 открытых парковочных мест на участке плюс 2 места в гараже
- Проверка пожарной безопасности 14 ноября 2022 года, все недостатки подтвержденно устранены, официальное закрытие 13 ноября 2023 года
- Доступ к заднему/запертому участку двойной: зарегистрированный сервитут (Baulastenblatt 3557) и земельное обременение (Grunddienstbarkeit)
- Резерв прав на застройку: коэффициент застройки 0.8, коэффициент использования площади 1.6, макс. высота 20 м — в настоящее время имеется 809 sqm общей площади
- Доступно немедленно, без каких-либо договоров аренды или найма — возможна как собственная эксплуатация, так и сдача в аренду
Что передается — и что нет
Заявление на строительство в соответствии с § 49 LBO от 25 августа 2006 года существует для здания (архитектор Феличе Пасторино, Villingen-Schwenningen, номер проекта 2629, изменение назначения контактной комнаты в комнату гостеприимства и расширение эвакуационного выхода). Таким образом, использование для гостеприимства в этом месте является уже завершенной процедурой, а не просто заявлением о намерениях.
В отличие от этого, разрешение согласно § 12 Закона о защите проституток не является атрибутом недвижимости. Оно выдается оператору (физическому или юридическому лицу), привязано к конкретной бизнес-концепции и конкретным структурным объектам. Таким образом, новому оператору требуется собственное разрешение с собственной бизнес-концепцией и собственной проверкой надежности. В Баден-Вюртемберге ответственным нижним административным органом является город Филлинген-Швеннинген. Разрешительные и уведомительные обязательства согласно законодательству о гостиничном бизнесе, торговле, строительстве и контроле за выбросами остаются без изменений.
Преимущество здания заключается именно в этом: структурные предпосылки, от которых обычно зависит процедура получения разрешения на новом месте, уже существуют. Это сокращает путь для подходящего оператора, но не заменяет его собственную процедуру.
Пожарная безопасность: 14 ноября 2022 года городское управление по пожарной безопасности, чрезвычайным ситуациям и гражданской защите провело проверку пожарной безопасности. Все выявленные недостатки были устранены и проверены; письмом от 13 ноября 2023 года ведомство закрыло дело. Каждый из двух уровней имеет обозначенный аварийный выход, ведущий наружу.
Честно говоря
В 2017 году крупный пожар повредил здание. Здание и интерьер были впоследствии полностью восстановлены, финансированы и управлялись тогдашней операционной компанией. Поэтому большая часть конструкции новее, чем предполагает год постройки.
В оценке рыночной стоимости 2018 года были отмечены трещины на фасаде в северо-восточном и юго-восточном углах здания, которые были классифицированы как усадочные трещины. Это никогда не исследовалось далее: не было вскрытия элементов здания, мониторинга трещин, структурной оценки. Затронута ли сама кладка или это повреждение внешней штукатурки, остается невыясненным по сей день. Продавец считает повреждение штукатурки вероятным, исходя из внешнего вида, но прямо не гарантирует это. Потенциальные покупатели могут за свой счет и с помощью своего собственного эксперта осмотреть углы перед покупкой.
Та же оценка перечисляла задолженности по техническому обслуживанию, в том числе плоской крыши, окон и лестниц. Этот список восьмилетней давности и не отражает текущее состояние. Он будет предоставлен серьезным потенциальным покупателям по запросу вместе с доказательствами выполненных с тех пор работ.
Цифры, их происхождение и пределы заявления
Объект будет передан без каких-либо договоров аренды или найма. Совсем недавно здание сдавалось в аренду за 4 000 евро нетто в месяц. Эта арендная плата намеренно не повышалась, поскольку одна из двух сторон-владельцев также являлась арендатором. Поэтому это не рыночная стоимость.
В оценке рыночной стоимости 2018 года применялась стандартная для рынка арендная плата в размере 8,20 евро/кв.м для данной площади. Для 576 кв.м это составляет примерно 4 720 евро в месяц, или примерно 56 600 евро в год. Относительно цены покупки в 848 000 евро это дает валовую доходность около 6,7 процента — до вычета расходов, без учета вакансий или затрат на управление, и без учета изменения цен с 2018 года. Это арифметическая цифра из восьмилетней оценки, а не прогноз и не гарантированный атрибут.
Продавец считает арендную плату в 8 000 евро в месяц типичной для отрасли для объектов такого рода. Это практическая оценка, не подтвержденная сравнительными данными, и относится к аренде с действующим бизнесом.
Расходы на энергию, газ, воду и электричество в настоящее время составляют 1 940 евро в месяц через муниципальные коммунальные службы Филлинген-Швеннингена. Потребление в последнее время составляло примерно 85 500 кВтч природного газа и примерно 19 800 кВтч электроэнергии в год; годовой отчет доступен. По опыту оператора, бизнес может управляться двумя людьми — это цифра из прошлой практики, а не проверенный бизнес-показатель.
Филлинген-Швеннинген — промышленная зона Лукенбург II
С 89 477 жителями (по состоянию на июнь 2026 года) Филлинген-Швеннинген является крупнейшим городом в районе Шварцвальд-Баар, региональным центром и университетским городом. Объект расположен в районе Швеннинген в промышленной зоне согласно плану застройки Лукенбург II, имеющему юридическую силу с 23 января 1990 года.
Коммерческие, а не жилые соседи означают на практике отсутствие споров по поводу часов работы, поставок или вечерних операций. В муниципалитетах с населением более 50 000 жителей проституция также не может быть полностью исключена на всей территории постановлением об ограниченной зоне.
Сообщения: автомагистраль A81, развязка Филлинген-Швеннинген, примерно 8 км и около 10 минут езды. Железнодорожная станция Швеннинген (Неккар) примерно 7-8 минут езды. Штутгарт примерно 105 км. Зона охвата: Ротвайль, Тутлинген, Донауэшинген, простирающаяся к Боденскому озеру и швейцарской границе. Расстояния приблизительны, время в пути зависит от трафика.
Права на застройку и резерв: коэффициент застройки участка 0,8, коэффициент площади этажей 1,6, максимальная высота здания 20 метров. Теоретически это позволяет построить примерно 851 кв.м застраиваемой площади и примерно 1 702 кв.м площади этажей; в настоящее время существует 809 кв.м общей площади. Не является зоной реконструкции или охраняемым памятником, нет записи в реестре загрязненных участков. Для конкретного проекта рекомендуется письменный предварительный запрос на строительство.
Покупатель получает
- Участок площадью 1 064 кв.м в коммерческой зоне, где такое использование поддерживается градостроительным законодательством.
- Здание, в значительной степени обновленное после пожара 2017 года, с завершенной процедурой пожарной безопасности.
- Выбор между самостоятельным управлением, сдачей в аренду или другой коммерческой концепцией.
- Резерв прав на застройку для расширения или дополнительного этажа — в настоящее время используется примерно половина разрешенной площади.
Арендатор получает
- Место, зарекомендовавшее себя с 1991 года, а не название, которое еще никто не знает.
- Готовые помещения: семь комнат на верхнем этаже с собственной ванной комнатой и туалетом, две дополнительные комнаты на нижнем этаже, а также сауна, джакузи, душевые, бар, клубная комната, кинотеатр, зеркальная комната, комната отдыха.
- Планировка, которая обеспечивает короткие расстояния и, следовательно, может быть управляема с небольшим штатом сотрудников.
- Преимущество во времени по сравнению с новым открытием, где ремонт, разрешения и построение отношений с гостями начинались бы с нуля.
Другие варианты использования
Здание приспособлено к его предыдущему использованию, но не ограничено им. Девять комнат, семь из них с собственной ванной комнатой и туалетом, а также клубная комната, бар, кухня, оздоровительная зона и просторная парковка образуют базовую структуру, которая также подходит для размещения и связанных концепций: жилье для рабочих, пансионат, апартаменты с обслуживанием, гостевой дом, краткосрочная аренда, оздоровительный или событийный объект. Возможность такого изменения использования решается в каждом конкретном случае, а не в объявлении. Правильный первый шаг — это предварительный запрос на строительство в городскую администрацию.
Все данные с первого взгляда
- Тип недвижимости
- Отдельно стоящее коммерческое здание на собственном участке, классифицированное в энергетическом сертификате по категории зданий: отели и гостевые дома
- Предыдущее использование
- Непрерывно функционирует с 1991 года как FKK сауна-клуб и место проституции, т.е. 35 лет на одном месте
- Location
- Villingen-Schwenningen, район Schwenningen, коммерческая зона, тихое, удаленное расположение
- Land
- 1,064 sqm, участок 6431/3, поземельная книга Schwenningen № 4429, местный суд Villingen-Schwenningen
- Area
- 575.59 sqm арендуемой площади по стандарту gif, округлено до 576 sqm; 809 sqm общей площади
- Layout
- Цокольный этаж и первый этаж на склоне; нижний этаж находится на одном уровне с землей с западной стороны и имеет собственный выход
- Rooms
- 9 комнат. Семь комнат на верхнем этаже, все с собственной ванной комнатой и туалетом. Две комнаты на нижнем этаже с общими санитарными удобствами
- Другие помещения
- Клубная комната 56,01 кв.м, бар 10,26 кв.м, финская сауна 28,56 кв.м, джакузи XXL 27,55 кв.м, велнес-комната 18,18 кв.м, бассейн с холодной водой и гостевые душевые, кинозал 27,31 кв.м, зеркальная комната 21,03 кв.м, крытый двор 49,97 кв.м, ресепшн, раздевалка 20,95 кв.м, офис 17,25 кв.м, кухня, общие комнаты, солнечная терраса, кладовые и подсобные помещения
- Parking
- 8 открытых парковочных мест на участке плюс 2 гаражных места
- Год постройки
- 1980 согласно отчету об оценке, пристройки в 1994 и 2012 годах, условный год постройки согласно отчету 1991
- Heating
- Газовое центральное отопление, теплогенератор 2007 года, природный газ класс E
- Права на застройку
- План застройки Luckenburg II с 23 января 1990 года, коммерческая зона, коэффициент застройки 0,8, коэффициент использования площади 1,6, максимальная высота 20 м
- Пожарная безопасность
- Проверка пожарной безопасности 14 ноября 2022 года, все дефекты подтвержденно устранены, официальное закрытие 13 ноября 2023 года
- Access
- Задний/изолированный участок, обеспеченный зарегистрированным сервитутом (Baulastenblatt 3557) и зарегистрированным земельным обременением
- Эксплуатационные расходы
- 1 940 евро в месяц за энергию, газ, воду и электричество через муниципальные коммунальные службы Villingen-Schwenningen
- Цена покупки
- €848,000
- Commission
- Комиссия покупателя до 5,95% включая НДС от цены покупки, согласно агентскому договору
- Availability
- Немедленно, без каких-либо договоров аренды или найма
Сертификат энергопотребления
- Тип сертификата
- Сертификат энергопотребления для нежилых зданий согласно §§ 79 и далее GEG, выдан 19.04.2024, действителен до 18.04.2034, регистрационный номер BW-2024-005055151
- Категория здания
- Отели и гостевые дома (основное использование согласно энергетическому сертификату), все здание
- Конечное потребление энергии, тепло
- 141.8 kWh/(m²·a) — горячая вода включена, охлаждение не включено
- Конечное потребление энергии, электричество
- 34.4 kWh/(m²·a)
- Основной источник энергии
- Природный газ класса E для отопления и горячей воды
- Год постройки согласно энергетическому сертификату
- Здание 1984 · теплогенератор 2007
- Чистая площадь по сертификату
- 576,0 кв.м (отапливаемая площадь)
- Первичное потребление энергии
- 217,8 кВт·ч/(м²·г)
- Выбросы парниковых газов
- 53,3 кг эквивалента CO₂/(м²·г)
- Сравнительные значения для категории здания
- Тепло 162 кВт·ч/(м²·г) · электричество 15 кВт·ч/(м²·г)
- Вентиляция / охлаждение
- Оконная вентиляция, система кондиционирования воздуха, не подлежащая проверке
- Выдано
- Инженерное бюро Розенфельдер, Дипл.-Бауинг. (FH) Райнер Розенфельдер, Танненвег 35, 78056 ВС-Швеннинген, Германия
Класс энергоэффективности не указан в сертификате и не требуется в объявлениях для нежилых зданий. Энергетический сертификат предназначен только для информационных целей; фактическое потребление варьируется в зависимости от погоды и использования. Рекомендации по модернизации от эмитента: заменить окна на тройное остекление и утеплить в настоящее время неутепленные участки фасада.
Запросить документы или организовать просмотр.
Доступные документы: энергетический сертификат, оценка рыночной стоимости, архитектурные планы, данные о земельном участке и земельном кадастре, информация о правах на застройку и переписка, касающаяся проверки пожарной безопасности. Они предоставляются после краткой беседы и проверки личности.
Ihr persönlicher Ansprechpartner
Immobilienmakler · über 30 Jahre Erfahrung
Sonderimmobilien verlangen Diskretion. Unterlagen und Besichtigungstermine ausschließlich nach persönlicher Rücksprache und Legitimation.
Цена покупки 848 000 евро · Комиссия покупателя до 5,95% с НДС от цены покупки согласно агентскому договору · Объект № VS-SONDER-2026
Обязательные раскрытия информации агента по недвижимости
Нажмите, чтобы развернуть.