A location you simplemente no se puede construir dos veces
Edificio comercial independiente en 1.064 m² de terreno propio, 576 m² de superficie alquilable, operado continuamente desde 1991 como club de sauna FKK y lugar de prostitución.
No es una propiedad comercial.
Este edificio ha funcionado sin interrupción desde 1991 como club de sauna FKK y lugar de prostitución — 35 años en la misma ubicación. La distribución, la infraestructura técnica y el equipamiento han crecido a lo largo de estos años específicamente en torno a este uso. Cualquiera que conozca la industria sabe lo que significa una ubicación establecida con esta historia.
La propiedad está a la venta. Está disponible de inmediato y se entregará libre de cualquier contrato de arrendamiento o alquiler. Un comprador puede operarla él mismo, alquilarla o establecer otro concepto comercial. El arrendamiento a un operador adecuado es posible y explícitamente bienvenido.
Hoy en día, una nueva ubicación en esta industria ya no se crea en el tablero de dibujo. Se necesita una parcela en una zona comercial sin vecinos residenciales, una autoridad de construcción que apoye el uso bajo la ley de planificación, habitaciones que cumplan los requisitos mínimos de la Ley de Protección de Prostitutas (Prostituiertenschutzgesetz), y una protección contra incendios que resista la inspección. Todo eso existe aquí y ha estado funcionando durante décadas.
La parcela está retranqueada detrás de la calle. Se accede a ella a través de su propio camino de entrada; el patio tiene ocho plazas de aparcamiento al aire libre más dos plazas de garaje en el sótano. Nadie puede ver desde la calle quién entra y sale. La discreción aquí no es una frase de folleto, sino una consecuencia de la distribución.
El camino del huésped está bien establecido: entrada por la zona de aparcamiento, escaleras hasta la recepción, y de ahí al vestuario. Desde allí, se abren dos direcciones — en el mismo nivel a las siete habitaciones, o bajando la escalera de mármol a la sala del club con el bar. La sala del club es el centro del nivel inferior, conectando el jacuzzi, las duchas, el patio, la sala de cine, la sala de espejos y la zona exterior.
Aquí no se reclaman cifras verificables de alcance o visitantes. Cualquiera que compre o alquile seriamente se le mostrarán los documentos operativos existentes como parte de la diligencia debida.
Una mirada más de cerca
Lo que una nueva construcción aún tendría que crear.
Salas, zonas sanitarias, sauna, hidromasaje, bar, cine, sala de relajación y sala de espejos ya existen y están probadas en funcionamiento. Tras el gran incendio de 2017, el edificio y el interior fueron completamente restaurados; el patio cubierto y la tecnología de piscina renovada datan del mismo período.
- Operado continuamente desde 1991 como club de sauna FKK y lugar de prostitución — 35 años en la misma ubicación
- Zona comercial sin vecinos residenciales (plan de desarrollo Luckenburg II, legalmente vinculante desde el 23 de enero de 1990)
- Ubicación tranquila y apartada, entrada no visible desde la calle
- 7 habitaciones en la planta superior con baño y WC en suite, 2 habitaciones adicionales en la planta inferior
- Sala de club 56.01 m² con una barra de 10.26 m², sauna finlandesa 28.56 m², hidromasaje XXL 27.55 m², piscina de inmersión de agua fría
- Sala de cine 27.31 m², sala de espejos 21.03 m², patio cubierto en 2017 como sala de relajación de 49.97 m²
- Recepción, vestuario 20.95 m² con 20 armarios y 40 taquillas, oficina 17.25 m², cocina, salas comunes
- 8 plazas de aparcamiento abiertas en la propiedad más 2 plazas de garaje
- Inspección de prevención de incendios el 14 de noviembre de 2022, todos los defectos remediados de forma verificable, cierre oficial el 13 de noviembre de 2023
- Acceso como parcela trasera/sin salida doblemente asegurado: servidumbre registrada (Baulastenblatt 3557) y una carga real (Grunddienstbarkeit)
- Reserva de derechos de construcción: coeficiente de ocupación del suelo 0.8, coeficiente de edificabilidad 1.6, altura máxima 20 m — actualmente 809 m² de superficie bruta construida
- Disponible de inmediato, libre de cualquier contrato de arrendamiento o alquiler — posible operación por el propietario o arrendamiento
Lo que se transfiere — y lo que no
Existe una solicitud de construcción según el § 49 LBO con fecha del 25 de agosto de 2006 para el edificio (arquitecto Felice Pastorino, Villingen-Schwenningen, número de proyecto 2629, cambio de uso de una sala de contacto a una sala de hostelería y ampliación de una vía de escape). El uso hostelero en esta ubicación es, por lo tanto, un procedimiento ya completado, no una mera declaración de intenciones.
Por el contrario, el permiso según el § 12 de la Ley de Protección de Prostitutas (Prostituiertenschutzgesetz) no es un atributo de la propiedad. Se expide a la persona o empresa operadora, vinculado a un concepto de negocio específico y a instalaciones estructurales específicas. Un nuevo operador necesita, por lo tanto, su propio permiso con su propio concepto de negocio y su propia verificación de fiabilidad. En Baden-Württemberg, la autoridad administrativa inferior responsable es la Ciudad de Villingen-Schwenningen. El permiso y las obligaciones de notificación según la legislación de hostelería, comercio, construcción y control de emisiones permanecen inalterados.
La ventaja del edificio reside precisamente aquí: los requisitos estructurales de los que depende típicamente un procedimiento de permiso en una nueva ubicación ya existen. Esto acorta el camino para un operador adecuado, pero no sustituye su propio procedimiento.
Seguridad contra incendios: el 14 de noviembre de 2022, la oficina de bomberos, riesgos y protección civil de la ciudad realizó una inspección de prevención de incendios. Todos los defectos identificados fueron subsanados y verificados; mediante carta de fecha 13 de noviembre de 2023, la autoridad cerró el asunto. Cada uno de los dos niveles tiene una salida de emergencia señalizada que conduce al exterior.
Para ser sinceros
En 2017, un incendio importante dañó el edificio. El edificio y el interior fueron posteriormente restaurados por completo, financiados y gestionados por la empresa operadora de entonces. Gran parte de la estructura es, por lo tanto, más nueva de lo que sugiere el año de construcción.
Una tasación de valor de mercado de 2018 señaló grietas en la fachada en las esquinas noreste y sureste del edificio y las clasificó como grietas de asentamiento. Esto nunca se investigó más a fondo: no se abrieron elementos del edificio, no se realizó un seguimiento de las grietas, no se hizo una evaluación estructural. Si la mampostería misma está afectada, o si se trata de daños en el revoque exterior, sigue sin resolverse hasta el día de hoy. La parte vendedora considera probable el daño del revoque basándose en la apariencia externa, pero expresamente no lo garantiza. Los posibles compradores pueden hacer inspeccionar las esquinas antes de la compra, a su propio cargo, por su propio perito.
La misma tasación enumeraba atrasos de mantenimiento, incluyendo en la cubierta plana y en ventanas y escaleras. Esa lista tiene ocho años y no refleja la condición actual. Se proporcionará a los posibles compradores serios bajo petición, junto con la evidencia del trabajo realizado desde entonces.
Cifras, su origen y los límites de la declaración
La propiedad se entregará libre de cualquier contrato de arrendamiento o alquiler. Más recientemente, el edificio se alquiló por 4.000 € netos en frío al mes. Ese alquiler no se aumentó deliberadamente porque una de las dos partes propietarias era también el inquilino. Por lo tanto, no es un valor de mercado.
La tasación de valor de mercado de 2018 aplicó un alquiler estándar de mercado de 8,20 €/m² para la zona. En 576 m², eso asciende a aproximadamente 4.720 € al mes, o aproximadamente 56.600 € al año. En relación con el precio de compra de 848.000 €, eso calcula una rentabilidad bruta de alrededor del 6,7 por ciento — antes de costes, sin tener en cuenta la vacancia o los costes de gestión, y sin considerar la evolución de los precios desde 2018. Esta es una cifra aritmética de una tasación de hace ocho años, no una previsión y no un atributo garantizado.
La parte vendedora considera un alquiler de 8.000 € al mes típico para la industria para una propiedad de este tipo. Esta es una evaluación práctica, no respaldada por datos comparativos, y se refiere a un alquiler con una operación en curso.
La energía, el gas, el agua y la electricidad actualmente ascienden a 1.940 € al mes a través de los servicios municipales de Villingen-Schwenningen. El consumo más reciente ascendió a aproximadamente 85.500 kWh de gas natural y aproximadamente 19.800 kWh de electricidad al año; el estado de cuenta anual está disponible. Según la experiencia del operador, el negocio puede ser gestionado con dos personas — una cifra de la práctica pasada, no una métrica de negocio auditada.
Villingen-Schwenningen — Zona comercial Luckenburg II
Con 89.477 residentes (a junio de 2026), Villingen-Schwenningen es la ciudad más grande del distrito de Schwarzwald-Baar, un centro regional y una ciudad universitaria. La propiedad está ubicada en el distrito de Schwenningen dentro de una zona comercial bajo el plan de desarrollo Luckenburg II, legalmente vinculante desde el 23 de enero de 1990.
Vecinos comerciales en lugar de residenciales significa, en la práctica, que no hay disputas sobre horarios de apertura, entregas u operaciones nocturnas. En municipios con más de 50.000 residentes, la prostitución tampoco puede ser excluida en toda la zona por una ordenanza de zona restringida.
Conexiones: Autopista A81, cruce Villingen-Schwenningen, aproximadamente 8 km y unos 10 minutos en coche. Estación de tren de Schwenningen (Neckar) aproximadamente de 7 a 8 minutos en coche. Stuttgart aproximadamente 105 km. Área de influencia: Rottweil, Tuttlingen, Donaueschingen, extendiéndose hacia el Lago de Constanza y la frontera suiza. Las distancias son aproximadas, los tiempos de viaje dependen del tráfico.
Derechos de construcción y reserva: coeficiente de ocupación del suelo 0,8, coeficiente de edificabilidad 1,6, altura máxima del edificio 20 metros. En teoría, esto permite aproximadamente 851 m² de superficie edificable y aproximadamente 1.702 m² de superficie construida; actualmente existen 809 m² de superficie bruta construida. No es una zona de reurbanización ni un monumento protegido, no hay entrada en el registro de sitios contaminados. Para un proyecto específico, se recomienda una consulta preliminar de construcción por escrito.
Un comprador obtiene
- Terreno de 1.064 m² en una zona comercial donde este uso está respaldado por la legislación urbanística.
- Un edificio en gran parte renovado después del incendio de 2017, con un procedimiento de seguridad contra incendios cerrado.
- La elección entre operarlo ellos mismos, arrendarlo o adoptar otro concepto comercial.
- Reserva de derechos de construcción para una ampliación o un piso adicional — actualmente se utiliza aproximadamente la mitad de la superficie construida permitida.
Un inquilino obtiene
- Una ubicación establecida desde 1991, en lugar de un nombre que nadie conoce todavía.
- Habitaciones listas para usar: siete habitaciones en la planta superior con baño y WC en suite, dos habitaciones adicionales en la planta inferior, además de sauna, bañera de hidromasaje, duchas, bar, sala de club, cine, sala de espejos, sala de relajación.
- Una distribución que permite distancias cortas y, por lo tanto, puede ser operada con poco personal.
- Una ventaja de tiempo sobre una nueva apertura, donde la renovación, los permisos y la construcción de una relación con los huéspedes comenzarían desde cero.
Otros usos
El edificio está adaptado a su uso anterior, pero no está limitado a él. Nueve habitaciones, siete de ellas con baño y WC en suite, además de una sala de club, bar, cocina, zona de bienestar y amplio aparcamiento, forman una estructura básica que también se adapta a conceptos de alojamiento y relacionados: vivienda para trabajadores, pensión, apartamentos con servicios, casa de huéspedes, alquileres de corta estancia, uso de bienestar o eventos. Si dicho cambio de uso es aprobable se decide caso por caso, no en un anuncio. El primer paso correcto es una consulta preliminar de construcción con el ayuntamiento.
Todos los datos de un vistazo
- Tipo de propiedad
- Edificio comercial independiente en su propia parcela, clasificado en el certificado energético bajo la categoría de edificios hoteles y pensiones
- Uso anterior
- Operado continuamente desde 1991 como club de sauna FKK y lugar de prostitución, es decir, 35 años en la misma ubicación
- Location
- Villingen-Schwenningen, distrito de Schwenningen, zona comercial, ubicación tranquila y apartada
- Land
- 1,064 m², parcela 6431/3, registro de la propiedad de Schwenningen n.º 4429, tribunal local de Villingen-Schwenningen
- Area
- 575.59 m² de superficie alquilable según el estándar gif, redondeado a 576 m²; 809 m² de superficie bruta construida
- Layout
- Planta semisótano y planta baja en pendiente; la planta inferior está a nivel del suelo en el lado oeste y tiene su propia salida
- Rooms
- 9 habitaciones. Siete habitaciones en la planta superior, todas con baño y WC en suite. Dos habitaciones en la planta inferior que comparten instalaciones sanitarias
- Otras habitaciones
- Sala de club 56.01 m², bar 10.26 m², sauna finlandesa 28.56 m², hidromasaje XXL 27.55 m², sala de bienestar 18.18 m², piscina de inmersión de agua fría y duchas para invitados, sala de cine 27.31 m², sala de espejos 21.03 m², patio cubierto 49.97 m², recepción, vestuario 20.95 m², oficina 17.25 m², cocina, salas comunes, terraza solárium, trasteros y cuartos de servicio
- Parking
- 8 plazas de aparcamiento abiertas en la propiedad más 2 plazas de garaje
- Año de construcción
- 1980 según el informe de valoración, ampliaciones en 1994 y 2012, año de construcción teórico según el informe 1991
- Heating
- Calefacción central de gas, generador de calor de 2007, gas natural clase E
- Derechos de construcción
- Plan de desarrollo Luckenburg II desde el 23 de enero de 1990, zona comercial, coeficiente de ocupación del suelo 0.8, coeficiente de edificabilidad 1.6, altura máxima 20 m
- Seguridad contra incendios
- Inspección de prevención de incendios el 14 de noviembre de 2022, todos los defectos subsanados de forma verificable, cierre oficial el 13 de noviembre de 2023
- Access
- Parcela trasera/sin salida, asegurada por una servidumbre registrada (Baulastenblatt 3557) y una carga hipotecaria registrada
- Gastos de explotación
- 1.940 € al mes para energía, gas, agua y electricidad a través de los servicios municipales de Villingen-Schwenningen
- Precio de compra
- €848,000
- Commission
- Comisión del comprador de hasta el 5.95% IVA incluido del precio de compra, según el acuerdo de agencia
- Availability
- Inmediatamente, libre de cualquier contrato de arrendamiento o alquiler
Certificado de consumo energético
- Tipo de certificado
- Certificado de consumo energético para edificios no residenciales según los §§ 79 y ss. GEG, emitido el 19.04.2024, válido hasta el 18.04.2034, número de registro BW-2024-005055151
- Categoría del edificio
- Hoteles y casas de huéspedes (uso principal según certificado energético), edificio completo
- Consumo final de energía, calor
- 141.8 kWh/(m²·a) — agua caliente incluida, refrigeración no incluida
- Consumo final de energía, electricidad
- 34.4 kWh/(m²·a)
- Portador de energía primaria
- Gas natural clase E para calefacción y agua caliente
- Año de construcción según certificado energético
- Edificio 1984 · generador de calor 2007
- Superficie neta según certificado
- 576,0 m² (superficie climatizada)
- Consumo de energía primaria
- 217,8 kWh/(m²·a)
- Emisiones de gases de efecto invernadero
- 53,3 kg de CO₂ equivalente/(m²·a)
- Valores comparativos para la categoría de edificio
- Calor 162 kWh/(m²·a) · electricidad 15 kWh/(m²·a)
- Ventilación / refrigeración
- Ventilación por ventana, sin sistema de aire acondicionado sujeto a inspección
- Emitido por
- Ingenieurbüro Rosenfelder, Dipl.-Bauing. (FH) Rainer Rosenfelder, Tannenweg 35, 78056 VS-Schwenningen, Alemania
En el certificado no se muestra una clase de eficiencia energética ni se exige en los listados para edificios no residenciales. El certificado energético es solo a título informativo; el consumo real varía según el clima y el uso. Recomendaciones de modernización del emisor: reemplazar ventanas por doble acristalamiento y aislar las áreas de fachada actualmente sin aislar.
Solicitar documentos o asegurar una visita.
Documentos disponibles: certificado energético, tasación de valor de mercado, planos arquitectónicos, datos de parcela y registro de la propiedad, información sobre derechos de construcción y la correspondencia relativa a la inspección de prevención de incendios. Estos se proporcionan después de una breve conversación y verificación de identidad.
Ihr persönlicher Ansprechpartner
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Precio de compra 848.000 € · Comisión del comprador de hasta el 5,95% IVA incluido del precio de compra según el acuerdo de agencia · Propiedad n.º VS-SONDER-2026
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