Acquistare e vendere una proprietà a luci rosse

Il termine copre tipi di proprietà molto diversi: bordelli e case walk-up con affitto di singole stanze, club naturisti e sauna con strutture benessere, locali notturni e locali di table dance con licenza di ristorazione, studi di massaggi erotici in unità commerciali e hotel per brevi soggiorni. Ciò che hanno in comune è che l'uso è trattato nel diritto urbanistico come un tipo distinto di operazione commerciale, tipicamente consentito solo in una zona commerciale o industriale.

Ciò che conta per il valore non è l'etichetta ma la combinazione di permissibilità del sito, layout strutturale e una comprovata esperienza. Un edificio che ha operato nella stessa posizione per decenni ed è noto alle autorità ha una posizione di partenza quasi impossibile da replicare con una nuova costruzione.

Attualmente in offerta è un edificio commerciale indipendente a Villingen-Schwenningen: 576 mq di superficie affittabile su un terreno di proprietà di 1.064 mq, nove camere, sette delle quali con bagno e WC privati, più una sauna finlandese, una vasca idromassaggio XXL, una vasca per immersione fredda, un bar, una sala club, una sala cinema, una sala specchi, un cortile interno coperto, otto posti auto e due posti garage. L'edificio è stato gestito continuamente dal 1991 come club sauna naturista e struttura per la prostituzione ed è libero da contratti di locazione o affitto esistenti. Prezzo di acquisto €848.000.

Le dichiarazioni di rendimento in questo settore dovrebbero essere trattate con cautela. Laddove l'affitto è stato gestito tra parti correlate, non riflette un valore di mercato. Laddove vengono citati i dati dell'operatore, questi sono generalmente non verificati. Non riportiamo tali cifre nelle nostre schede senza verifica, e ne identifichiamo la fonte quando le citiamo.

Ha senso una doppia visione: la proprietà come bene commerciale con un affitto di mercato locale e un moltiplicatore standard di mercato da un lato, e il valore speciale della posizione consolidata dall'altro. Il divario tra i due è oggetto di negoziazione, e si riduce una volta che l'attività è avviata.

I costi operativi sono spesso sottovalutati. Aree benessere, idromassaggi, saune e illuminazione permanente producono un consumo energetico di gran lunga superiore a quello di spazi ufficio comparabili. Queste cifre devono essere incluse in ogni calcolo prima di qualsiasi discussione sull'affitto.

Legge sulla protezione delle prostitute (ProstSchG): requisito di permesso specifico per l'operatore, con requisiti per le stanze e il concetto aziendale. Diritto edilizio: la permissibilità dipende dal piano di sviluppo locale (Bebauungsplan) e dal tipo di zona. Diritto della ristorazione: si applica non appena vengono servite bevande o cibo. Sicurezza antincendio: le ispezioni antincendio sono di routine per questo tipo di utilizzo, non l'eccezione.

Per quanto riguarda la proprietà, ciò significa che ciò che viene venduto non è il permesso stesso, ma la precondizione per poterlo richiedere. Spiegare chiaramente questa distinzione è, per noi, parte del processo di marketing, e protegge entrambe le parti da controversie dopo il completamento.

Le proprietà a luci rosse sono ricercate tramite ricerche come comprare una proprietà a luci rosse, vendere un'attività a luci rosse, comprare una proprietà club, o proprietà di ambiente. Ciò che unisce i ricercatori è che non trovano praticamente nulla sui grandi portali, perché queste proprietà deliberatamente non vi appaiono.

Per i venditori, ciò significa che la portata non è il problema, l'accesso lo è. Per gli acquirenti, significa trovare qualcuno a cui queste proprietà vengono effettivamente affidate. Accettiamo profili di ricerca, abbinando regione, budget, tipo di proprietà preferito e stato dell'operatore, e ci mettiamo in contatto quando una proprietà corrisponde.