Acquistare e vendere un club naturista e sauna

Un club sauna mantiene l'acqua a temperatura, muove grandi volumi d'aria e sopporta l'umidità permanente. Circolazione e filtrazione della piscina, stufe della sauna, produzione di acqua calda per molte docce simultanee, ventilazione con recupero di calore, oltre all'impermeabilizzazione che mantiene l'umidità permanentemente contenuta nelle aree umide: questa è la differenza tra un club che funziona e uno che è un cantiere permanente.

Al momento dell'acquisto, l'età dell'impianto rientra nella due diligence: quando è stata rinnovata l'ultima volta la tecnologia della piscina, quanti anni hanno le stufe della sauna e i generatori di calore, esistono registri di manutenzione e quali sono i dati effettivi annuali di consumo di gas, elettricità e acqua. Questi numeri dicono di più sui prossimi cinque anni di qualsiasi descrizione dell'allestimento.

Attualmente in offerta è un edificio commerciale indipendente a Villingen-Schwenningen: 576 mq di superficie affittabile su un terreno di proprietà di 1.064 mq, nove camere, sette delle quali con bagno e WC privati, più una sauna finlandese, una vasca idromassaggio XXL, una vasca per immersione fredda, un bar, una sala club, una sala cinema, una sala specchi, un cortile interno coperto, otto posti auto e due posti garage. L'edificio è stato gestito continuamente dal 1991 come club sauna naturista e struttura per la prostituzione ed è libero da contratti di locazione o affitto esistenti. Prezzo di acquisto €848.000.

Un nuovo sito necessita di un terreno in una zona commerciale senza vicini residenziali, un'autorità edilizia disposta a supportare l'uso secondo la legge urbanistica, camere che soddisfino i requisiti della legge sulla protezione delle prostitute (Prostituiertenschutzgesetz) e una sicurezza antincendio che superi l'ispezione. Ognuno di questi ostacoli costa tempo, e molti di essi regolarmente falliscono a causa della politica locale.

Ecco perché, in questo segmento, le proprietà esistenti cambiano mano quasi esclusivamente. Un edificio con una storia, una documentazione di permessi in ordine e una procedura di sicurezza antincendio completata non è quindi solo una proprietà, ma una posizione difficile da ricreare.

Entrambe le strade sono possibili. Chi lo gestisce in proprio ha bisogno di un proprio permesso ai sensi del § 12 ProstSchG, di un concetto operativo fattibile e di personale. Chi lo affitta ha bisogno di un inquilino che superi tale controllo e di un contratto di locazione che assegni chiaramente la manutenzione, la responsabilità degli impianti e i costi operativi.

In particolare con un sauna club, vale la pena regolare con precisione la responsabilità degli impianti tecnici nell'affitto. Danni alla piscina e guasti alla ventilazione sono costosi e, senza regole chiare, portano affidabilmente a controversie.

Ricerche come comprare un FKK club, comprare un sauna club, vendere un sauna club o rilevare un FKK club portano quasi sempre alle stesse poche proprietà, perché in questo segmento si scambia poco stock. Chi vuole vendere incontra quindi un mercato ricettivo ma molto esigente.

Esigente significa che gli interessati chiedono prima informazioni sugli impianti, sui consumi e sullo stato dei permessi, non sull'allestimento. Un venditore che ha pronti i registri di manutenzione, i bilanci annuali e i documenti antincendio abbrevia significativamente il processo.