Koop & verkoop een naturisten- en saunaclub

Een saunaclub houdt water op temperatuur, verplaatst grote hoeveelheden lucht en gaat om met permanente vochtigheid. Zwembadcirculatie en -filtratie, saunakachels, warmwaterproductie voor vele gelijktijdige douches, ventilatie met warmteterugwinning, plus waterdichting die vocht permanent in natte ruimtes houdt: dit is het verschil tussen een club die werkt en een die een permanente bouwplaats is.

Bij aankoop hoort de leeftijd van de installatie in de due diligence: wanneer is de zwembadtechniek voor het laatst vernieuwd, hoe oud zijn de saunakachels en warmtegeneratoren, zijn er onderhoudsrapporten, en wat zijn de werkelijke jaarlijkse gas-, elektriciteits- en waterverbruikscijfers. Deze cijfers zeggen meer over de komende vijf jaar dan welke beschrijving van de inrichting dan ook.

Momenteel te koop is een vrijstaand bedrijfspand in Villingen-Schwenningen: 576 m² verhuurbaar oppervlak op een perceel van 1.064 m² eigengrond, negen kamers, waarvan zeven met eigen badkamer en toilet, plus een Finse sauna, een XXL whirlpool, een koudwaterbad, een bar, een clubruimte, een bioscoopzaal, een spiegelkamer, een overdekte binnenplaats, acht parkeerplaatsen en twee garageplaatsen. Het gebouw is sinds 1991 onafgebroken in gebruik als naturistensaunaclub en prostitutiebedrijf en is vrij van bestaande huur- of pachtovereenkomsten. Koopprijs €848.000.

Een nieuwe locatie heeft een perceel nodig in een commerciële zone zonder woonbuurt, een bouwautoriteit die bereid is het gebruik planologisch te ondersteunen, kamers die voldoen aan de eisen van de Prostituiertenschutzgesetz (Prostitutiebeschermingswet), en brandveiligheid die een inspectie doorstaat. Elk van deze hindernissen kost tijd, en verschillende ervan stranden regelmatig op de lokale politiek.

Daarom wisselen in dit segment bestaande panden bijna uitsluitend van eigenaar. Een gebouw met een trackrecord, ordelijke vergunningsdocumentatie en een afgeronde brandveiligheidsprocedure is daarom niet zomaar een pand, maar een positie die moeilijk opnieuw te creëren is.

Beide routes zijn mogelijk. Wie zelf exploiteert, heeft een eigen vergunning nodig volgens § 12 ProstSchG, een werkbaar exploitatieconcept en personeel. Wie verhuurt, heeft een huurder nodig die de controle doorstaat, en een huurovereenkomst die onderhoud, verantwoordelijkheid voor installaties en bedrijfskosten duidelijk toewijst.

Vooral bij een saunaclub is het de moeite waard om de verantwoordelijkheid voor de gebouwinstallaties nauwkeurig in de huurovereenkomst te regelen. Zwembadschade en ventilatiestoringen zijn duur en leiden zonder duidelijke regels betrouwbaar tot geschillen.

Zoekopdrachten zoals een FKK-club kopen, een saunaclub kopen, een saunaclub verkopen of een FKK-club overnemen leiden bijna altijd naar dezelfde weinige objecten, omdat er weinig aanbod is in dit segment. Wie wil verkopen, ontmoet daarom een ontvankelijke maar zeer veeleisende markt.

Veeleisend betekent dat geïnteresseerden eerst vragen naar installaties, verbruik en vergunningsstatus, niet naar de inrichting. Een verkoper die onderhoudsrapporten, jaarrekeningen en brandveiligheidsdocumenten paraat heeft, verkort het proces aanzienlijk.