Koop & verkoop een uren- en volwassenhotel

Een kamer die meerdere keren per dag wordt verhuurd, genereert een bezettingsgraad die een klassiek stadshotel niet kan evenaren. Daartegenover staat een veel hogere werkdruk: meerdere keren per dag schoonmaken en wassen, grotere slijtage aan meubilair en sanitair, hogere vraag naar warm water en meer personeelsuren bij de receptie.

Voor de waardebepaling betekent dit dat niet alleen het aantal kamers telt, maar hoe snel een kamer opnieuw kan worden verhuurd. Korte afstanden tussen de linnenopslag en de kamers, robuuste oppervlakken en een betrouwbare warmwatervoorziening zijn hier harde valuta.

Momenteel te koop is een vrijstaand bedrijfspand in Villingen-Schwenningen: 576 m² verhuurbaar oppervlak op een perceel van 1.064 m² eigengrond, negen kamers, waarvan zeven met eigen badkamer en toilet, plus een Finse sauna, een XXL whirlpool, een koudwaterbad, een bar, een clubruimte, een bioscoopzaal, een spiegelkamer, een overdekte binnenplaats, acht parkeerplaatsen en twee garageplaatsen. Het gebouw is sinds 1991 onafgebroken in gebruik als naturistensaunaclub en prostitutiebedrijf en is vrij van bestaande huur- of pachtovereenkomsten. Koopprijs €848.000.

Accommodatie is een eigen gebruikstype onder het bouwrecht, met eisen voor vluchtroutes, brandveiligheid en sanitaire voorzieningen. Of accommodatiegebruik is toegestaan in een bestaand gebouw volgt uit de bouwvergunning, niet uit de praktijk. Voor verbouwingen is een voorlopig bouwaanvraag de eerste stap.

Registratieplichten onder de Federale Registratiewet (Bundesmeldegesetz) zijn ook van toepassing, en in veel gemeenten een toeristen- of accommodatiebelasting. Iedereen die een bestaand pand overneemt, moet controleren of aan deze plichten correct is voldaan, anders vallen achterstallige betalingen op de nieuwe exploitant.

Een accommodatiebedrijf en een prostitutiebedrijf zijn juridisch twee verschillende dingen. Als er regelmatig seksuele diensten worden verleend in een gebouw, is de Prostitutiebeschermingswet (Prostituiertenschutzgesetz) van toepassing, die een eigen aparte vergunning vereist, ongeacht of het gebouw als hotel wordt geëxploiteerd.

Dit onderscheid moet vóór aankoop worden opgehelderd met de verantwoordelijke autoriteit en een gespecialiseerde advocaat. Het bepaalt de noodzaak van vergunningen, verzekerbaarheid en, in de praktijk, de bereidheid van banken om het pand te financieren.

Zoekopdrachten omvatten een urenhotel kopen, een urenhotel verkopen, een volwassenhotel kopen, of love hotel. Achter deze termen schuilt een accommodatiebedrijf met ongewoon korte verblijven en een navenant hoge kameromzet.

Voor kopers is de centrale vraag of accommodatiegebruik bouwrechtelijk is goedgekeurd en hoe de kamers technisch zijn ingericht. Voor verkopers loont het om registratieplichten, heffingen en vergunningsstatus op orde te brengen vóór de marketing, deals mislukken hier vaker op dan op de prijs.