Koop & verkoop een bordeel

De waarde van een bordeelpand hangt af van drie zaken waar een normaal beleggingspand zich geen zorgen over hoeft te maken: planologische toelaatbaarheid op de locatie, structurele geschiktheid voor de eisen van de Prostitutiebeschermingswet (Prostituiertenschutzgesetz), en een koperspubliek dat klein en moeilijk te bereiken is. Als een van deze drie ontbreekt, kan een pand jarenlang onverkocht blijven, ongeacht hoe goed het is gebouwd.

Dan is er nog de Sperrgebietsverordnung (Verordening Beperkt Gebied). In gemeenten met meer dan 50.000 inwoners kan prostitutie niet over het hele gebied worden uitgesloten, terwijl dit in kleinere gemeenten wel kan. Een gevestigde locatie die jarenlang is gedoogd in een bedrijfszone zonder woonbuurt is daarom het echte bezit, niet de prijs per vierkante meter.

Momenteel te koop is een vrijstaand bedrijfspand in Villingen-Schwenningen: 576 m² verhuurbaar oppervlak op een perceel van 1.064 m² eigengrond, negen kamers, waarvan zeven met eigen badkamer en toilet, plus een Finse sauna, een XXL whirlpool, een koudwaterbad, een bar, een clubruimte, een bioscoopzaal, een spiegelkamer, een overdekte binnenplaats, acht parkeerplaatsen en twee garageplaatsen. Het gebouw is sinds 1991 onafgebroken in gebruik als naturistensaunaclub en prostitutiebedrijf en is vrij van bestaande huur- of pachtovereenkomsten. Koopprijs €848.000.

Geen borden, geen portalvermelding met street view, geen vragen van buren. Wij werken vanuit een samengestelde lijst van exploitanten, investeerders en huurders en benaderen hen direct. De bijzonderheden worden pas na identificatie overhandigd.

De voorbereiding omvat het vooraf op orde brengen van de papieren: energieprestatiecertificaat, kadaster- en perceelgegevens, bouwvergunningen en wijzigingsaanvragen, brandveiligheidscorrespondentie, een overzicht van de bedrijfskosten. Panden waarvan dit dossier compleet is, verkopen doorgaans merkbaar sneller, omdat de due diligence van de koper niet vanaf nul begint.

Wij claimen of adverteren geen betrouwbare omzet- of bezoekersaantallen. Wat er bestaat, wordt aan een serieuze geïnteresseerde partij getoond tijdens de due diligence, niet vooraf en niet in een openbare tekst.

Ten eerste, de vergunningsgeschiedenis: welke bouwvergunning ligt ten grondslag aan de huidige staat, waren er wijzigingsaanvragen, hoe verliep de laatste brandpreventie-inspectie en zijn eventuele bezwaren aantoonbaar opgelost.

Ten tweede, de eigen geschiktheid voor een vergunning: de vergunning volgens § 12 ProstSchG gaat niet over met het pand. Wie de onderneming zelf wil exploiteren, heeft een eigen exploitatieconcept en een eigen betrouwbaarheidscontrole bij de bevoegde autoriteit nodig. Wie het wil verhuren, heeft een huurder nodig die die controle doorstaat.

Ten derde, alternatief gebruik: wat gebeurt er met het gebouw als het concept niet werkt. Gebouwen met veel individuele kamers met eigen badkamer kunnen in principe ook worden overwogen voor accommodatiegebruik; of dat toelaatbaar is, wordt door een voorlopig planologisch onderzoek verduidelijkt, niet door een verkoopbrochure.

Wie een bordeel wil kopen, zoekt over het algemeen geen rendement op papier, maar een locatie waar hij mag exploiteren. De zoektocht weerspiegelt dat: via persoonlijke contacten, via makelaars met toegang tot dit segment, en zelden via openbare advertenties. Wij onderhouden zoekprofielen en nemen contact op zodra een passend pand op de markt komt.

Wie een bordeel wil verkopen, heeft het tegenovergestelde probleem: de groep mensen die kan en mag kopen is klein, en een openbaar verspreide advertentie schaadt de lopende bedrijfsvoering. Daarom benaderen wij mensen direct in plaats van een breed net uit te werpen, en bereiden wij het documentdossier voor zodat een geïnteresseerde partij snel kan beslissen.

Veelvoorkomende zoektermen voor dit type pand zijn bordeel te koop, bordeel kopen, bordeelpand, hoerenhuis kopen, prostitutiebedrijf te koop, evenals bordeel huren en bordeel verhuren. Ze betekenen allemaal hetzelfde: een commercieel pand waarvan het gebruik op die locatie planologisch wordt ondersteund.