Koop & verkoop een nachtclub en table-dance club

Een clubbedrijf genereert muziek binnen en verkeer buiten. Beide worden beoordeeld volgens de wetgeving inzake omgevingsgeluid, en beide worden heel verschillend beoordeeld, afhankelijk van of er naastgelegen woonbebouwing of een commerciële zone begint. Objecten op zuiver commerciële locaties zonder woonburen zijn om deze reden de veel robuustere keuze.

Sluitingstijden (Sperrzeit) worden vastgesteld door de lokale overheid. Ze kunnen worden verkort of verlengd en zijn daarom een factor die kan verschuiven met de lokale politiek. Wie een pand koopt waarvan de businesscase afhankelijk is van late openingstijden, moet de huidige situatie schriftelijk laten bevestigen door de autoriteit in plaats van te vertrouwen op mondelinge toezeggingen.

Momenteel te koop is een vrijstaand bedrijfspand in Villingen-Schwenningen: 576 m² verhuurbaar oppervlak op een perceel van 1.064 m² eigengrond, negen kamers, waarvan zeven met eigen badkamer en toilet, plus een Finse sauna, een XXL whirlpool, een koudwaterbad, een bar, een clubruimte, een bioscoopzaal, een spiegelkamer, een overdekte binnenplaats, acht parkeerplaatsen en twee garageplaatsen. Het gebouw is sinds 1991 onafgebroken in gebruik als naturistensaunaclub en prostitutiebedrijf en is vrij van bestaande huur- of pachtovereenkomsten. Koopprijs €848.000.

Zodra er drankjes worden geserveerd, is de horecawetgeving van toepassing, met een eigen vergunning, een eigen betrouwbaarheidscontrole en eisen voor keuken, opslag en personeelstoiletten. Als de locatie al een horecavergunningsprocedure heeft doorlopen, is dat een tastbaar voordeel ten opzichte van een pand waar dit traject nog moet beginnen.

Aan de bouwkundige kant zijn er ook: vluchtroutebreedtes afgestemd op het toegestane bezoekersaantal, ventilatiecapaciteit voor de hoofdruimte, sanitaire voorzieningen in de vereiste verhouding, en een elektrische installatie die verlichting en geluidsapparatuur kan dragen.

Nachtclubs worden vaak samen met hun inventaris verkocht. Het is belangrijk om het vastgoed en de roerende inventaris netjes te scheiden: podiumtechniek, geluidsinstallatie, bar- en keukeninrichting behoren tot een eigen lijst met een eigen waardebepaling, omdat ze fiscaal en juridisch anders worden behandeld dan het gebouw.

Ook moet worden opgehelderd of het merk, de domeinnaam, social media accounts en gastgegevens deel uitmaken van de deal. Bij gastgegevens is voorzichtigheid geboden: het overdragen ervan is niet zonder meer toegestaan volgens de gegevensbeschermingswetgeving en moet door een advocaat worden gecontroleerd.

De termen overlappen: een nachtclub kopen, een stripclub kopen, een stripclub verkopen, een table-dance club, table-dance bar of nachtbar kopen betekenen in de praktijk meestal hetzelfde pand, een horecabedrijf met een podium, een bar en een late sluitingstijd.

Voor due diligence is het label secundair. Wat telt, zijn de horecavergunning, de sluitingstijden van de gemeente, de geluidssituatie ten opzichte van de buren, en of er ook seksuele diensten op het terrein worden aangeboden, in welk geval de Prostitutiebeschermingswet (Prostituiertenschutzgesetz) met een eigen aparte vergunning van toepassing is.