1886 villa with a sezione commerciale e proprio lotto edificabile
Circa 650 mq di superficie su circa 2.000 mq di terreno nell'Odenwald. Piano terra e parte del seminterrato ad uso commerciale, spazio abitativo sopra strutturalmente separato.
Vivere, lavorare e gestire un'attività sotto lo stesso tetto.
La proprietà risale al 1886 e non è un edificio storico. Negli ultimi dieci anni è stata continuamente modernizzata e sostanzialmente ristrutturata. Su circa 2.000 mq di terreno ci sono circa 560 mq di spazio abitativo, circa 90 mq di spazio ufficio e un ampio livello seminterrato con un'area benessere.
Ciò che rende questo particolarmente interessante per un concetto ad uso speciale è la struttura: l'intero piano terra e parte del seminterrato sono attualmente utilizzati commercialmente. Secondo il venditore, tutti i permessi e i cambi di destinazione d'uso necessari sono in essere. I piani superiori e mansardati sono strutturalmente chiaramente separati da questo, in modo che l'attività e l'area privata non si intralcino a vicenda.
Il piano terra ospita un appartamento di quattro locali con stufa in maiolica, bagno, una cucina separata con dispensa, un WC per gli ospiti e accesso a una terrazza di circa 18 mq. La seconda unità residenziale si estende sui piani superiore e mansardato: una zona giorno e pranzo con un camino aperto, accesso a una terrazza coperta di circa 22 mq, una cucina abitabile con dispensa, WC per gli ospiti, una grande camera da letto e un bagno con spazio insolitamente generoso. La mansarda si apre tramite una galleria su altre due camere da letto; travi a vista e in parte pavimenti originali dell'anno di costruzione definiscono questo livello.
L'annesso ufficio di circa 90 mq ha un proprio bagno, un ripostiglio e un'area salotto riparata. È presente un permesso commerciale. L'aggiunta di una cucina lo trasformerebbe in una terza unità completamente separata.
Il seminterrato ospita un'area benessere con sauna finlandese, doccia e sala relax, oltre a un'officina, ripostigli e la caldaia con serbatoio dell'olio. Il giardino è cresciuto nel corso degli anni: due stagni, una fontana, una casetta da giardino e diverse aree salotto riparate che non possono essere viste dall'esterno.
Non vengono qui dichiarati ricavi o dati sui visitatori verificabili per l'attività in corso. Chiunque sia seriamente intenzionato all'acquisto potrà visionare i documenti disponibili nell'ambito della due diligence dopo la verifica dell'identità.
Uno sguardo più da vicino
Carattere del 1886, tecnologia odierna.
Riscaldamento, impianti idraulici, isolamento del tetto e finestre sono stati rinnovati negli ultimi anni. Il carattere storico è stato preservato in ogni sua parte: travi a vista, pavimenti originali, un camino aperto e una stufa in maiolica.
- L'intero piano terra e parte del seminterrato sono attualmente utilizzati commercialmente — permessi e cambi di destinazione d'uso sono, secondo il venditore, in essere
- Netta separazione strutturale tra la sezione commerciale e l'area abitativa privata ai piani superiori e mansardati
- Due unità abitative autonome, con una terza unità realizzabile con poco sforzo dall'annesso ufficio
- Nessun vincolo monumentale — conversioni e cambi di destinazione d'uso non sono soggetti a requisiti di tutela del patrimonio
- Area benessere nel seminterrato con sauna finlandese, doccia e sala relax
- Annesso ufficio di circa 90 mq con proprio bagno, ripostiglio e area salotto riparata, permesso commerciale in essere
- Lotto laterale di circa 1.000 mq con potenziale di sviluppo fino a circa 250 mq di superficie abitabile, a seguito di colloqui preliminari con la città
- Impianto di riscaldamento a gasolio Buderus del 2022, linee elettriche e idriche rinnovate, tetto completamente isolato, nuove finestre sul tetto
- Tre posti auto coperti e tre posti auto esterni sulla proprietà
- Moderno sistema di videosorveglianza, terreno schermato alla vista ai margini della città
- Giardino con due stagni, una casetta da giardino, diverse aree salotto riparate e una cuccia riscaldata
- Camino aperto al piano superiore, stufa in maiolica al piano terra, travi a vista e assi del pavimento originali in mansarda
Cosa viene trasferito — e cosa no
Il piano terra e parte del seminterrato sono adibiti ad uso commerciale. Secondo il venditore, i permessi e i cambi di destinazione d'uso necessari sono in essere e saranno mostrati agli acquirenti seri in originale. L'attività esistente può, su richiesta, essere rilevata insieme alle sue strutture esistenti.
Ciò che non si trasferisce con una proprietà sono i permessi personali. Un permesso ai sensi del § 12 della Legge sulla Protezione delle Prostitute (Prostituiertenschutzgesetz) è rilasciato alla persona o società che gestisce l'attività, ogni volta legato a un concetto commerciale specifico e a specifiche strutture edilizie. Chiunque desideri continuare o avviare operazioni in quella direzione necessita di un proprio permesso con la propria verifica di affidabilità da parte dell'autorità competente. Permessi e obblighi di notifica ai sensi delle leggi sull'ospitalità, il commercio, l'edilizia e il controllo delle immissioni rimangono inalterati.
Il vantaggio di questo edificio risiede nella sua esistente separazione strutturale: una sezione ad uso commerciale con accesso indipendente, un'area benessere nel seminterrato, un annesso ufficio con proprio servizio igienico, e un terreno poco visibile dalla strada. Se un concetto specifico sia approvabile è deciso dall'autorità edilizia competente — il primo passo giusto è una richiesta preliminare di costruzione scritta con la città.
Il secondo lotto edificabile
Sul lotto laterale di circa 1.000 mq, i colloqui preliminari già tenuti con la città indicano la possibilità di un'ulteriore costruzione fino a circa 250 mq di spazio abitativo. Ciò rende concepibile una successiva suddivisione del lotto, un ampliamento per il personale, o un edificio separato.
Queste informazioni si basano su colloqui preliminari da parte del venditore e non sono un permesso di costruzione concesso e non un attributo garantito. I diritti di costruzione diventano vincolanti solo con una decisione preliminare di costruzione o un permesso di costruzione.
Cifre, la loro origine e i limiti della dichiarazione
La proprietà combina tre filoni d'uso: un livello ad uso commerciale, due unità residenziali e un annesso ufficio che può essere ampliato in una terza unità. Un proprietario-gestore può mantenere o affittare i livelli residenziali; chi non la gestisce personalmente ha, con due unità residenziali e un'area commerciale, una struttura che funziona anche senza il concetto precedente.
Il venditore dichiara che il concetto d'uso esistente genera reddito e può contribuire al finanziamento se continuato. Questa dichiarazione non è stata verificata da noi né è supportata da dati comparativi. Non è una previsione, non un attributo garantito e non una promessa di rendimenti futuri. I documenti relativi all'attività sono forniti come parte della due diligence, non in anticipo.
Sul fronte dei costi, un sistema di riscaldamento a gasolio del 2022, un edificio di queste dimensioni e un' area benessere rientrano in qualsiasi calcolo. Il certificato energetico mostra un fabbisogno energetico finale di 196,15 kWh/(m²·a), classe di efficienza F. Il consumo effettivo varia a seconda del clima e dell'uso.
Bad König — una città termale nell'Odenwald
La proprietà si trova nel quartiere Zell di Bad König, immersa nel paesaggio dell'Odenwald. L'ambiente è tranquillo e vicino alla natura, eppure l'infrastruttura è completa: negozi, asili, scuole, medici e ristoranti sono tutti a Bad König e raggiungibili in pochi minuti.
Bad König è una città termale ufficialmente riconosciuta. Le terme Odenwald-Therme, il parco cittadino e numerosi sentieri escursionistici e ciclabili caratterizzano i dintorni e attirano visitatori tutto l'anno.
Collegamenti: tramite la B45 in direzione Michelstadt, Darmstadt e Aschaffenburg, Francoforte sul Meno in circa un'ora. Le distanze sono approssimative, i tempi di percorrenza dipendono dal traffico. Per discrezione, la mappa mostra solo l'area circostante, non l'indirizzo esatto.
Per gli operatori
- Un edificio dove l'uso commerciale e l'abitazione convivono già, strutturalmente separati.
- Area benessere nel seminterrato con sauna, sala relax e doccia, area esterna schermata alla vista.
- Sei posti auto sulla proprietà, tre dei quali coperti.
- Il rilevamento dell'attività esistente insieme alle sue strutture è possibile su richiesta.
Per investitori e proprietari-occupanti
- Due unità abitative autonome, una terza unità ricavabile dall'ufficio annesso.
- Circa 1.000 mq di terreno con potenziale di sviluppo e possibilità di suddivisione.
- Nessun vincolo di tutela monumentale — conversione e cambio di destinazione d'uso senza requisiti di conservazione del patrimonio.
- Impianti tecnici ampiamente rinnovati: riscaldamento 2022, linee elettriche e idriche, tetto isolato.
Tutti i dati a colpo d'occhio
- Tipo di proprietà
- Villa indipendente del 1886 con annesso ufficio separato e piano terra ad uso commerciale
- Uso precedente
- Il piano terra e parte del seminterrato sono adibiti ad uso commerciale; i piani superiori e la mansarda sono abitati privatamente. Tutti i permessi e i cambi di destinazione d'uso richiesti sono, secondo il venditore, in essere
- Location
- 64732 Bad König, quartiere Zell, Odenwaldkreis, posizione tranquilla ai margini della città
- Land
- circa 2.000 mq, di cui circa 1.000 mq sono un lotto laterale con potenziale di sviluppo
- Area
- circa 650 mq totali: circa 560 mq di superficie abitabile e circa 90 mq di superficie ufficio, più un ampio piano seminterrato
- Layout
- Piano terra con un appartamento di quattro locali, piani superiori e mansarda come seconda unità abitativa, annesso ufficio come potenziale terza unità
- Rooms
- 10 locali, di cui 7 camere da letto, 3 bagni e 3 WC per gli ospiti
- Altri locali
- Area benessere con sauna finlandese, doccia e sala relax, officina, ripostigli e cantine, locale caldaia con serbatoio dell'olio, due cucine abitabili con dispensa, area galleria aperta in mansarda
- Impianti esterni
- Giardino con due stagni, fontana, casetta da giardino, aree salotto riparate, cuccia riscaldata, terrazza al piano terra di circa 18 mq e terrazza coperta al piano superiore di circa 22 mq
- Parking
- 3 posti auto coperti e 3 posti auto esterni
- Anno di costruzione
- 1886 secondo il venditore, 1889 secondo l'attestato di prestazione energetica, ampliamento 1976; ampiamente modernizzato negli ultimi dieci anni
- Heating
- Impianto di riscaldamento a gasolio Buderus del 2022, acqua calda tramite l'impianto di riscaldamento
- Protezione del patrimonio
- Non è un edificio storico
- Condition
- Ristrutturato, finiture di pregio, pavimenti includono assi del pavimento, piastrelle e parquet
- Prezzo d'acquisto
- €1,200,000
- Commission
- Commissione dell'acquirente fino al 5,95% IVA inclusa del prezzo d'acquisto, come da accordo di agenzia
- Availability
- Su accordo
Certificato di fabbisogno energetico
- Tipo di certificato
- Certificato di fabbisogno energetico per edifici residenziali ai sensi dei §§ 79 ss. GEG, rilasciato il 28.02.2023, valido fino al 27.02.2033, numero di registrazione HE-2023-004436697
- Tipo di edificio
- Casa plurifamiliare indipendente, intero edificio
- Fabbisogno energetico finale
- 196.15 kWh/(m²·a)
- Classe di efficienza energetica
- F
- Fabbisogno energetico primario
- 227.17 kWh/(m²·a)
- Vettore energetico primario
- Olio combustibile per il riscaldamento, elettricità come vettore energetico secondario
- Emissioni di gas serra
- 64.88 kg CO₂ equivalente/(m²·a)
- Anno di costruzione secondo il certificato energetico
- Edificio 1889, ampliamento 1976 · generatore di calore 2022
- Superficie utile secondo il certificato
- 1,155.03 sqm
- Ventilazione
- Ventilazione tramite finestre, nessun sistema di climatizzazione soggetto a ispezione
- Rilasciato da
- Harsche-Energieberatung, Inh. Roland Harsche, Gartenstraße 25, 53498 Bad Breisig, Germania
L'attestato di prestazione energetica è solo a scopo informativo; il consumo effettivo varia a seconda delle condizioni meteorologiche e dell'utilizzo. Raccomandazione di modernizzazione dall'emittente: sostituire le finestre con un valore Uw massimo di 1,3 W/(m²·K).
Richiedi documenti o prenota una visita.
Documenti disponibili: attestato di prestazione energetica, planimetrie, informazioni sui permessi e cambi di destinazione d'uso, e dati catastali e del registro fondiario. Questi vengono forniti dopo una breve conversazione e verifica dell'identità.
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