Acquistare e vendere uno studio di massaggi erotici

Uno studio si accontenta di poche cabine per trattamenti, docce, una reception e una sala d'attesa. Si tratta tipicamente di unità commerciali tra i 100 e i 250 mq. Il fabbisogno di capitale è di conseguenza inferiore, ma la dipendenza da ogni singola unità è maggiore: se una delle quattro cabine va fuori servizio, un quarto della capacità è perso.

Una classificazione onesta dell'uso è essenziale. Ovunque vengano offerti servizi sessuali, si applica la legge sulla protezione delle prostitute (Prostituiertenschutzgesetz), indipendentemente dall'insegna sulla porta. La registrazione, il permesso e i requisiti per le stanze si applicano quindi anche a una piccola unità.

Attualmente in offerta è un edificio commerciale indipendente a Villingen-Schwenningen: 576 mq di superficie affittabile su un terreno di proprietà di 1.064 mq, nove camere, sette delle quali con bagno e WC privati, più una sauna finlandese, una vasca idromassaggio XXL, una vasca per immersione fredda, un bar, una sala club, una sala cinema, una sala specchi, un cortile interno coperto, otto posti auto e due posti garage. L'edificio è stato gestito continuamente dal 1991 come club sauna naturista e struttura per la prostituzione ed è libero da contratti di locazione o affitto esistenti. Prezzo di acquisto €848.000.

Molti studi operano in locali affittati. Ciò abbassa la barriera d'ingresso ma crea una dipendenza: un proprietario che non è a conoscenza dell'uso, o che in seguito si oppone ad esso, può porre fine a un concetto funzionante. Chi non è disposto ad accettare tale dipendenza acquista invece, e la posizione e l'idoneità per un permesso diventano quindi un bene permanente.

Quando si acquista un'unità commerciale in un regime di proprietà suddivisa, deve essere verificata anche la dichiarazione di divisione (Teilungserklärung). Spesso contiene restrizioni d'uso che escluderebbero questo tipo di utilizzo, indipendentemente da ciò che la legge edilizia consentirebbe altrimenti.

Cabine di dimensioni sufficienti con porte chiudibili, docce a portata di mano, una sala d'attesa e uno spogliatoio separati per il personale di servizio, una reception con controllo della visuale, una seconda via di fuga e una ventilazione che rimuova il carico di umidità dalle docce.

In pratica, il parcheggio e un ingresso che non sia direttamente su una via commerciale con passaggio pedonale sono altrettanto decisivi. La discrezione non è una caratteristica di comfort in questo segmento, è un fattore di reddito.

Le ricerche includono comprare uno studio di massaggi erotici, vendere uno studio di massaggi, comprare uno studio erotico o appartamento per brevi soggiorni. Queste proprietà sono piccole, il fabbisogno di capitale è gestibile e il mercato è di conseguenza più fluido rispetto ai club.

Chi vende dovrebbe prima stabilire se l'attività è legata ai locali o alle persone che la gestiscono. In caso di dubbio, solo lo spazio e il suo allestimento sono trasferibili, il permesso, la clientela e il personale sono legati all'individuo che opera e non possono essere semplicemente venduti insieme alla proprietà.